Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– publication d’une servitude

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

Comments

  1. says

    Bravo!
    That’s great to know. I’ve been in many arguments over this exact thing. I’m actually glad that there is a law now just for the sole fact that there won’t be any discrepancy.

    • says

      Bonjour,
      ce n’est pas une loi mais plutôt un ensemble de règles découlant notamment de la jurisprudence (jugements des tribunaux) et obligations contractuelles des parties.

  2. JOCELYNE BERUBE says

    Bonjour

    Je viens de vérifier le règlement (il est indiqué qu’il est à jour en date du 1er juillet 2018) et je ne vois rien de mentionné tant qu’à la durée de vie ou l’expiration d’un certificat de localisation. est-ce qu’on doit donc prendre pour acquis que le jugement de la cour suprême de 2017 est « en vigueur ».
    Merci

      • JOCELYNE BERUBE says

        Merci de la précision. Donc , à date, c’est le jugement de la cour suprême de 2017 qui fait office de règle ?

  3. Marie-Claude Papineau says

    Bonjour,

    si je comprends bien un certificat de localisation de 2004 n’est plus valide et le notaire en exigera un nouveau lors de la vente de ma propriété?

    Merci

    Marie-Claude

      • Réjean Langlois says

        Pour reprendre la question de Mme Marie-Claude Papineau… même s’il n’y a eu aucun changement à la propriété depuis sa construction en 2002, le certificat doit être refait. Sans changements est-ce encore la règle que le coût est assumé par l’acquéreur et non le vendeur?? il sera très simple de comparer les deux versions pour en avoir le coeur net j’imagine. si cette règle existe toujours, le notaire ne devrait-il pas en informer l’acquéreur?

        Merci beaucoup

      • says

        Bonjour,
        Les offres d’achat standard indiquent généralement que le nouveau certificat de localisation est à la charge de l’acheteur s’il n’y a eu aucun changement. Il faut faire attention parce que les changements ne sont pas nécessairement physiques. Ils peuvent être au niveau de la réglementation municipale ou avoir été effectués par des voisins (ex: le voisin a installé sa remise en partie chez vous). Les deux parties se doivent d’être bien informées mais il ne faut pas oublier de se référer à l’offre d’achat pour déterminer qui est responsable du paiement, toutes sortes d’ententes pouvant avoir été conclues.

  4. Michel Pagé says

    mon certificat date de 1989,depuis j’ai installé un cabanon,une piscine et une cloture en l’intérieur de la ligne qui limite mon terrain
    mon certificat est-il encore bon pour dire a mon voisin,voici la ligne qui limite mon terrain

    • says

      Bonjour,
      Le certificat de localisation ne sert pas à établir les limites d’une propriété. Il s’agit d’un « rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. » selon la réglementation. C’est plutôt un bornage qui permet d’établir avec exactitude les limites d’un terrain.

  5. Samah hajamor says

    Je viens de vendre ma maison et Le certificat a moins de 10 ans, mais sur le terrain, j’ai juste enlevé la piscine hors terre et j’ai ajouté un cabanon a lïnterieur de ma cloture et ce sans touché à la clôture et ni a rien d’autre. est ce que mon certifiat est encore valable, est ce a moi ou a l’acheteur d’en faire un nouveau?.

    • says

      Bonjour,
      Les changements que vous avez apporté justifient un nouveau certificat de localisation même si le vôtre date de moins de 10 ans. Par exemple, l’arpenteur vérifiera que le cabanon est bien à l’intérieur de votre propriété et que son emplacement ne déroge pas à la réglementation municipale. Si vous avez une offre d’achat « standard » avec un courtier immobilier sans clauses particulières, la responsabilité d’obtenir et de payer le nouveau certificat de localisation vous incombe comme vendeur. Bonne journée.

  6. André Roussel says

    Bonjour,

    Est-il possible de contester l’arpentage d’un certificat de localisation concernant la surface d’une servitude établie en 2007. Cette surface a été négociée devant (6) personnes incluant nous même, 2 agents d’immeubles, rencontre, dirigée par un notaire, le tout signé en bonne et due forme. Ce n’est que récemment que nous avons pus observer des contradictions très discutables par exemple sur les mesures effectuées par l’arpenteur. D’autres professionnels se questionnent par exemple sur la façon dont l’arpenteur a effectué ses mesures à partir de la corniche de la maison du fond servant réduisant ainsi la surface utilisable de la servitude, contraire à l’entente signée devant le groupe. Cet espace a été de plus réduite en 2010 suite à des rénovations.

    Propriété enclavée, espace très étroit ou les portes ouvertes d’une petite voiture touchent aux murs des 2 maisons si on est bien centré ce qui est presque impossible. Nous n’avons jamais été présents comme acheteurs pour signer le document de la servitude mais nous avions payé une grosse somme à la vendeuse pour obtenir le servitude de sa voisine. Dans le temps nous avons réalisés que la vendeuse et son agent ont foutus le camp avec tout l’argent. Peut-on contester cette servitude ou l’arpenteur n’as pas été très très …. Toutes les preuves disponibles.

    Nous avions acheté notre propriété à la condition d’obtenir une servitude de stationnement et de passage pour éviter les troubles à venir mais nous vivons un enfer interminable pour personnes âgées harcelées. Je n’écrirai pas tout le roman.

    Merci

    • says

      Bonjour,

      Malheureusement, comme la question est très large et semble nécessiter un soigneux examen qui ne peut être fait par le biais du présent site. Je vous conseillerais de consulter un avocat car qui dit contestation dit litige. Or, comme notaires, nous ne sommes pas autorisés à agir en cas de litige.

      Bonne chance pour la suite.

      • says

        Merci pour votre réponse mais j’en ai d’autres intéressantes.

        Un document de servitude notarié contient une partie intitulée CONDITIONS :
        Voici cette condition : Les travaux de construction, d’entretien et de réparation de ce passage seront aux frais du cessionnaire qui cependant, ne pourras jamais être tenu à d’autre pavage ou revêtement qu’en gravier.

        Ma question : Est-ce que le nouveau propriétaire du lot servant contrairement à la condition peux accepter par écrit, un pavage asphalté pour ainsi améliorer la valeur des 2 propriété et pour les protéger contre les infiltrations d’eau dans les sous-sol de service (Support de sa maison sans béton soutenue par des pierres plates empilées).

        Merci

      • says

        Bonjour,
        Je ne peux malheureusement pas répondre puisqu’il me faudrait examiner les documents et qu’il ne m’est pas permis de donner des avis juridiques dans ces conditions. Le meilleur conseil est pour vous de consulter un spécialiste.

  7. Max96 says

    Bonjour,

    L’annonce d’une maison stipule que le certificat de 2007 est réformé et représente l’état actuel de la propriété, et qu’ainsi, aucun autre certificat ne sera fourni.

    Est-ce que je devrai défrayer les coûts d’un nouveau puisque le notaire va le refuser pour effectuer la transaction ?

    Merci !

    • says

      Bonjour,
      Cela se négocie entre vendeur et acheteur. Il est en effet fort possible que vous devrez défrayer les coûts d’un nouveau certificat de localisation lors de la transaction si le vendeur refuse de le fournir à ses frais. Cela vous permettra d’acheter en toute connaissance de cause. Qui sait, peut-être un changement est-il intervenu à l’insu du vendeur.

  8. Michel Renaud says

    Bonjour,

    Je viens de vendre mon condo et mon certificat de localisation date de 2009. Mon contrat d’offre d’achat (standard) contient la clause qui stipule que le nouveau certificat de localisation est à la charge de l’acheteur s’il n’y a eu aucun changement. Il n’y a eu aucun changement ni depuis 2009 ni avant (la construction date de 1999). Je croyais donc être protégé mais mon agent me dit que le notaire de l’acheteur et/ou la banque (ce n’est pas clair pour le moment) exigent un nouveau certificat et que je suis responsable d’en défrayer les frais (plus de 700$). On me dit que la loi (pas clair non plus si c’est une loi) a été changée et que c’est le notaire qui décide, peu importe ce que le contrat affiche. Aie-je un recours quelconque?

    Merci!

    • says

      Bonjour,
      Je trouve toujours drôle lorsqu’on dit « c’est le notaire qui décide ». En fait, la décision n’est pas la nôtre. Nous exerçons certes notre jugement en nous assurons que l’entente des parties est respectée tout comme les instructions et exigences du créancier hypothécaires de même que les normes de pratique établie par la Chambre des notaires. Côté légal, il y a effectivement eu des développements récents suite notamment à un jugement de la Cour suprême du Canada qui a amené la Chambre des notaires à émettre des lignes directrices à tous ses membres à l’effet qu’un certificat de localisation datant de plus de 10 ans n’est pas acceptable.

      • Julien Bédard says

        Si l’acheteur accepte de ne pas refaire un certificat qui date de 10 ans et 3 mois, personne ne peut l’exiger ? (Notaire/Institution financière)

      • says

        oui car la Chambre des notaires a émis une directive à l’effet que les certificats de plus de 10 ans ne sont pas acceptables et le prêteur pourra vouloir une assurances-titres en remplacement, laquelle coûte parfois plus cher qu’un nouveau certificat de localisation. Il faut également vérifier les termes de l’offre d’achat.

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