Quand le certificat de localisation est fait avant le déclaration de copropriété

Voilà une problématique fréquente lors d’une revente d’un condo, que ce soit la première vente après celle par le promoteur ou non. En effet, nombreux sont les vendeurs qui me remettent dans le cadre d’une transaction leur certificat de localisation qui a été fait avant la signature de la déclaration de copropriété.

Le vendeur d’un immeuble au Québec doit fournir à son acheteur un certificat de localisation selon l’article 1719 du Code civil du Québec, soit celui dont il a possession. Les promoteurs de condo ne s’engagent généralement pas plus que ce qui est prévu par la loi. Par contre, lors de la revente, le vendeur devra fournir à l’acheteur un certificat de localisation « démontrant l’immeuble dans son état actuel » conformément aux offres d’achat en vigueur (OACIQ, Duproprio, etc.). Il est également de mon devoir de conseil de notaire d’aviser l’acheteur à cet effet. De plus, un certificat de localisation qui n’est pas à jour ne sera pas acceptable pour le créancier hypothécaire de l’acheteur qui pourrait alors refuser de procéder au prêt requis pour l’achat.

Dans le cas particulier du condo, le certificat de localisation démontre-t-il l’état actuel de l’immeuble s’il a été fait avant la déclaration de copropriété ? La réponse est non.

En effet, selon l’article 1038 du Code civil du Québec, la copropriété divise (les condos) n’existe pas tant que la déclaration de copropriété n’est pas signée. Le certificat de localisation est donc fait sur un bâtiment ordinaire, pas sur des condos. Même si l’arpenteur a pu qualifier les parties du bâtiment comme communes et privatives dans le certificat de localisation, c’est la déclaration de copropriété qui détermine le caractère de chaque lot formant la copropriété. Le dépôt officiel des plans de cadastre ne suffit pas, la déclaration de copropriété doit être signée et publiée pour que le certificat de localisation en fasse état et représente l’état actuel de l’immeuble.

La logique est la même s’il y a eu des modifications à la déclaration de copropriété après la confection du certificat de localisation : un nouveau certificat sera requis pour la vente. De plus, il n’y a pas de distinction à faire entre un condo neuf (bâti par un promoteur) et une conversion (immeuble existant converti en condos).

Quels seront les avantages du nouveau certificat de localisation pour l’acheteur ? Il permettra entre autres de s’assurer que le condo correspond aux plans de cadastre. Le certificat de localisation fait avant la déclaration de copropriété étant généralement réalisé sur la bâtisse complète plutôt que sur l’appartement seulement comme le nouveau, l’arpenteur-géomètre l’ayant réalisé n’a souvent pas mesuré tous les appartements pour s’assurer que les mesures concordent avec les plans officiels. Il m’est ainsi arrivé à quelques reprises de découvrir que le condo était plus grand (ex : un vide dans une partie commune qui le promoteur a récupéré comme espace de rangement intégré à un appartement, des plafonds plus élevés que les plans de construction, des poutres inexistantes, etc.).

Je m’assure donc dans le cadre de la vente d’un condo que l’acheteur reçoive un certificat de localisation à jour et ne présentant aucune irrégularité et ce, avant que la vente ne soit signée. Parce que personne ne veut acheter des problèmes, il sera alors possible de les régler en temps opportun !