CHANGEMENTS IMPORTANTS QUANT À LA TAXE DE BIENVENUE

Connus du public sous l’expression « taxe de bienvenue », les droits de mutations immobilières ont connu quelques changements législatifs importants au cours de la dernière année au niveau des exonérations possibles mais maintenant aussi au niveau de leur calcul.

En 2016, le gouvernement québécois avait modifié la loi sur les droits de mutations immobilières en resserrant les règles applicables aux transferts qui impliquent des compagnies. Par exemple, la taxe de bienvenue ne s’appliquait auparavant pas si l’immeuble était transféré entre une compagnie et son actionnaire détenant plus de 90% des actions votantes au jour du transfert. Dorénavant, le seuil de 90% doit être maintenu dans les 2 ans suivant le transfert à défaut de quoi la taxe est payable et comporte aussi une surprime. La même année, le gouvernement québécois avait également modifié la loi sur les droits de mutations en accordant 12 mois plutôt que 90 jours aux conjoints de faits se séparant pour procéder au transfert entre eux de leurs immeubles. Au-delà de cette période de 12 mois, la taxe doit être payée.

Deux nouveaux changements s’ajoutent cette année et visent directement le calcul du montant payable sur chacune des transactions :

• Le calcul de la taxe de bienvenue se fait par tranches progressives de la valeur de l’immeuble. Le premier 50 000$ se voit taxé à 0,5%, les 200 000,00$ suivant sont taxés à 1% et ainsi de suite. Dorénavant, les tranches progressives seront indexées annuellement. Dès janvier 2018, la première tranche passera donc à 50 400$. Ce changement favorisera les acheteurs.

• Les tranches progressives dans toute municipalité autre que la Ville de Montréal ne pouvaient dépasser 1,5 %. Dorénavant, toutes les villes pourront adopter un règlement pour facturer davantage que 1,5 % sur l’excédent de 500 000$, comme il existe déjà à la Ville de Montréal. Cette dernière par exemple facture 2% pour la portion de la valeur entre 500 000$ et 1 million, et 2,5 % pour la portion de la valeur qui excède 1 million. Ce changement vise donc uniquement les propriétés considérées de luxe.  Il faudra voir si les municipalités se prévaudront de cette possibilité

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

SELLING A HOME WITHOUT A REAL ESTATE BROKER – PART 2

As a follow-up to my article published last month, I would like to elaborate on a few aspects of selling a home without a realtor since I may given some the impression that I was discouraging the use of such an intermediary.

The main message of my previous article was that should one make the informed decision of buying a home or doing any real estate transaction without the assistance of a realtor, then this person should consider consulting a notary at the beginning of the process of the offer to purchase, not only when comes time to sign the hypothec and deed of sale.

Real estate transactions involve several considerations which are usually beyond the general scope of public’s qualifications.  Taking on a sale or a purchase on your own can result in major inconvenients and/or consequences.  Realtors, with their experience and expertise, can help their clients avoid those potential pitfalls.

It is of course entirely possible to conclude a real estate transaction without a professional realtor.  However, as mentioned in my previous article, there are potential complications in private sales which are easily avoidable.  We can also add to the list published last month for example: never ending discussions on the date of remittance of the keys when the parties forgot to complete this section of the offer to purchase, vendors hiding important facts related to the property like in this case where the buyers learned after the fact that a suicide pact took place therein, etc.

Taking into account all of the resources available before deciding to sell on your own is important.  The sale should be carefully planned and prepared.  For example, the vendor shall make sure that all the proper documentation is in order, including an up to date certificate of location.  Without the guidance and advice of a professional, who will inform the vendor that his certificate of location is not up to date ?  Will he even know that he needs to provide a certificate of location ?

The recourse to a notary being mandatory for any real estate transaction involving a mortgage, why wait until the offer is finalized and firm to consult your notary ?  This is your guarantee of a complication-free private real estate transaction.

chronique parue dans Rendez Vous (TC Média) juillet 2016

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– publication d’une servitude

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

ACHAT D’UNE MAISON 101 – QUELQUES PRÉCISIONS

La Presse a publié le week-end dernier un dossier intéressant donnant quelques conseils pour un premier achat immobilier :

http://plus.lapresse.ca/screens/331554ec-1ddb-4a87-adb1-757474716a44%7CEvbiJSDL~52J.html

Voici quelques précisions qui pourront s’avérer utiles pour tout novice en la matière :

Pré-approbation hypothécaire

Tel que mentionné dans l’article de la Presse, ne vous fiez pas au montant que la banque vous autorise à emprunter pour déterminer le prix de la maison ou du condo que vous pouvez vous permettre. La Banque a intérêt à ce que vous empruntiez le plus possible. De votre côté, vous serez beaucoup plus confortables et aurez à faire moins de sacrifices si vous limitez le prix d’achat de votre première propriété à un montant moindre que celui pour lequel vous être autorisés.

Achat sans courtier immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans l’achat de votre première propriété sans agent immobilier, consultez votre notaire. Il(elle) pourra vous guider dans le processus, faire certaines vérifications préalables quant à la propriété que vous envisagez d’acheter et vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat et la vérification des documents du vendeur (déclaration du vendeur, déclaration de copropriété, etc.).

Passez chez le notaire

Ce ne sont pas tous les frais « de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. L’acheteur assumera les frais de l’acte de vente et de son hypothèque. Par contre, c’est le vendeur qui doit assumer les frais pour le remboursement de sa propre hypothèque, la correction de tout problème de titres, l’assurance-titres si la correction ne peut être effectuée en temps opportun et la mise à jour de la convention d’indivision par exemples.

L’offre d’achat aura été fournie au préalable au notaire par le courtier immobilier du vendeur s’il y en a un. Dans une vente privée (Duproprio par exemple), ce sont les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes qui devront fournir les documents appropriés au notaire incluant l’offre d’achat.

Le notaire recevra directement de la banque le prêt hypothécaire mais l’acheteur devra fournir sa mise de fonds et les ajustements lui-même.

Pour comprendre tout ce que le notaire fera au bénéfice de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente, voir mon article précédent : https://mdnotaire.net/2014/04/21/bien-plus-que-20-roles-meconnus-de-votre-notaire/

Acompte (dépôt)

Le dépôt devrait être versé directement au notaire car celui-ci devra contrôler tous les fonds reliés à la transaction. Si le dépôt est versé au courtier immobilier, le notaire devra le récupérer avant la signature de l’acte de vente, ce qui peut causer des délais indésirables.

Assurances sur prêt hypothécaire

La Banque vous proposera certainement une assurance-vie et une assurance-invalidité qui remboursera votre hypothèque en cas de pépin. Vous avez intérêt à « magasiner » cette assurance-vie et/ou assurance-invalidité. Les primes facturées par des compagnies d’assurance sont souvent beaucoup moins élevées que celles facturées par les banques.

Pénalités hypothécaires

En plus de la pénalité hypothécaire (3 mois d’intérêts ou différentiel de taux), certaines banques rajouteront le remboursement du rabais de taux dont vous avez bénéficié ainsi que les remises en argent. Ainsi, si vous payez entièrement votre hypothèque avant la fin du terme (exemple : vous vendez la maison après 3 ans alors que votre hypothèque a un terme fermé de 5 ans), la banque pourra vous réclamer la pénalité hypothécaire et les frais de notaire qu’elle vous avait remboursés lors de l’achat.

UNE BONNE PRÉPARATION POUR UNE VENTE FACILITÉE D’UN CONDO INDIVIS

Il arrive fréquemment que les vendeurs d’un appartement en indivision soient mal préparés pour la vente de leur appartement. Les particularités d’une telle vente font en sorte que la collaboration des copropriétaires s’avère primordiale, un défaut d’une telle collaboration pouvant faire échouer la transaction.

Voici donc quelques conseils pour tout propriétaire d’un appartement en indivision qui s’apprête à le mettre sur le marché:

  1. Assurez-vous que le certificat de localisation est à jour et est conforme à ce type de transaction. Le certificat de localisation pour une propriété en indivision doit inclure le plan de chaque étage de l’immeuble (chaque appartement) ainsi que les pourcentages attribuables à chaque appartement si le créancier hypothécaire est Desjardins. Un certificat de localisation « régulier », c’est-à-dire fait sur le bâtiment lui-même seulement avec l’extérieur sera toutefois acceptable si le créancier hypothécaire est la Banque Nationale. Contrairement à la copropriété divise, le certificat de localisation ne pourra pas être fait seulement pour l’appartement à vendre. À noter que le coût d’un certificat de localisation pour propriété détenue en indivision avec plan des étages est d’environ le double d’un certificat de localisation « régulier ».
  1. Discutez avec votre(vos) copropriétaires avant de mettre l’appartement sur le marché. Si vous avez besoin d’un nouveau certificat de localisation, son coût devrait être assumé par tous les copropriétaires en proportions de leurs parts dans l’immeuble ou en parts égales, selon ce que prévoit la convention d’indivision. Si la facture de l’arpenteur n’est pas payée lors de la signature chez le notaire, ce dernier devra l’acquitter en entire à même les fonds du(des) vendeur(s), lesquels devront ensuite réclamer leur part aux autres copropriétaires.
  1. Assurez-vous que la convention d’indivision (entente entre les copropriétaires) est à jour. Si elle a été faite avant 2010, il y a de fortes chances qu’une modification de la convention d’indivision soit requise. En effet, les critères des créanciers hypothécaires pour le financement de propriétés en indivision sont modifiés de temps à autre et comprennent une longue liste d’items ou de clauses à être inclus dans la convention d’indivision. Chaque fois que je reçois un nouveau dossier (instructions hypothécaires) d’une caisse Desjardins par exemple, je dois réviser la convention d’indivision et m’assurer que chacun des items/clauses est présent. À défaut de quoi le créancier hypothécaire refusera de prêter les fonds requis pour l’achat ou exigera qu’une modification de la convention d’indivision soit exécutée de manière à y inclure les items manquants avant que le prêt soit remis au notaire pour le bénéfice des acheteurs. Dans les dernières années, nous recevons de plus en plus les instructions hypothécaires à la dernière minute. Pourquoi attendre à quelques jours de la transaction pour aviser les copropriétaires qu’une modification de la convention d’’indivision est requise ? Il pourrait alors y avoir des complications qui retarderont la transaction ou encore la feront tomber à l’eau: copropriétaires à l’extérieur de la ville ou du pays, refus des copropriétaires, etc. En consultant un notaire spécialisé en indivision dès la mise en marché de l’appartement, la convention d’indivision pourrait être mise à jour bien avant l’acceptation d’une offre d’achat, soit dès la mise en marché. Encore une fois, si la modification est faite à la dernière minute, il est fort possible que le notaire soustraira ses honoraires complets à mêmes les fonds du(des) vendeur(s).
  1. Assurez-vous d’obtenir la renonciation des copropriétaires au droit de premier refus. D’ailleurs, en discutant avec les copropriétaires avant la mise en marché de l’appartement, il est possible que vous n’ayez pas à le mettre sur le marché. Vos copropriétaires voudront peut-être l’acheter eux-mêmes tel que prévu dans la convention d’indivision. Sinon, cette renonciation devra être fournie au notaire qui instrumentera la transaction. Le notaire devra confirmer au créancier hypothécaire que le consentement écrit des copropriétaires à la transaction a été obtenu. Il arrive parfois que la renonciation au droit de premier refus soit suffisante pour constituer un consentement écrit à la transaction (auquel cas, j’y réfère dans l’acte de vente et j’en annexe une copie). Dans la plupart des cas toutefois, les copropriétaires devront signer l’acte de vente en tant qu’intervenants afin d’y donner leur consentement. Si les copropriétaires ont été avisés de cette possibilité au préalable par le(s) vendeur(s), ils ne seront pas surpris de l’appel du notaire. À noter que le notaire qui reçoit une renonciation au droit de premier refus devrait toujours s’assurer qu’il s’agit d’un document ayant bel et bien été signé par les copropriétaires (risque de faux document).
  1. Avisez les copropriétaires qu’il est possible que les acheteurs potentiels doivent accéder aux autres appartements afin de compléter leur inspection pré-achat. Il arrive fréquemment que l’inspecteur doive vérifier certains éléments qui sont situés dans les autres appartements que celui en vente (accès au panneau électrique, chauffe-eau, fournaise, etc.). Un vendeur bien préparé aura informé ses copropriétaires de cette possibilité dès la mise sur le marché de son appartement. Afin d’éviter toute complication à ce niveau, j’inclus aux nouvelles convention d’indivision que je prépare une clause par laquelle les copropriétaires sont forces de donner accès à leur appartement sur simple avis de 24 heures pour une inspection pré-achat.
  1. Il arrive parfois que le notaire en préparant la vente découvre un problème de titres. Le(s) vendeur(s) aura(ont) alors besoin de la collaboration de leurs copropriétaires pour régler ce problème de titre qui affecte généralement la propriété entière et non pas seulement l’appartement vendu. Si les copropriétaires refusent de procéder à la correction, il est possible que la transaction soit annulée… avec des dommages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs à cause d’une personne qui n’est même pas une partie à la transaction… Une bonne communication préalable pourrait éviter une telle situation.

Courtiers immobiliers: n’hésitez pas à informer vos clients vendeurs de ces conseils. Ils vous en seront certainement reconnaissants. Évidemment, il n’appartient pas au courtier immobilier de déterminer si le certificat de localisation est acceptable ou non ni de faire l’examen de la convention d’indivision et des titres de propriété. Il lui est toutefois facile de vérifier si le certificat de localisation inclus les plans de chaque étage / appartement et d’informer ses clients des difficultés les plus fréquentes rencontrées lors de la vente d’un appartement détenu en indivision.

THE RISKS OF NOT DIVORCING WHEN A SEPARATION HAPPENS

Several clients passing by my office have been separated for a long time but never obtained a divorce. Without judging the reasons which could motivate someone to stay simply separated without having a divorce judgment, even when there is a new relationship, here are a few good reasons to divorce without too much delay when the separation is final, courtesy of a notary who has seen several complications caused by the absence of a divorce judgment :

Because you might not be able the buy your dream property with your new lover

You are separated since a couple of years. You are now living with a new person. You have finally found your dream condo or house, which you want to purchase together with this new person in your life. But: your have never divorced from your ex , whom you have married when you were both domiciled in a foreign country where the default matrimonial regime is a community as to property. You did not sign either a marriage contract (“prenup”). Your ex still lives in that country or maybe he lives in the province of Québec but you have absolutely no contact with him anymore. You might even ignore where your ex lives.

Bad news : you will not be able to buy this dream condo or house with your new lover. The house / condo will probably be registered only under the name of your new lover. Why? Because your ex would automatically own a part of the condo / house if your name is registered on title. If you have to take a mortgage in order to finance the purchase of the condo / house (as the vast majority), your ex will have to sign the deed of hypothec with Bank. His signature will also be required for any subsequent transaction on the house / condo : renewal of the mortgage, sale, etc.

Because you don’t want your ex to automatically own half of your assets

So, you are still married with your ex under a regime of community as to property under the old rules of the Code civil du Bas Canada or under the laws of a foreign country. Several countries still have legal rules having for consequence that the spouse, simply because they are married together, share the ownership of their assets. Sometimes, it will be a universal community as to property, in which case all the assets of the spouses are shared, without any exception. For example, without any contrary choice by the spouses, people married in Rwanda are under a regime of universal community as to property. Sometimes, i twill be a reduced community as to property, in which case some assets will not be shared (the assets acquired from the estate of a parent or those given by a parent for example). Reduced community as to property can be found in some countries from East Europe such as Romania and Bulgaria.

Consequences? Your ex automatically becomes the owner of 50% of the assets you own, unless exceptions apply. If you finally decide to divorce, you should not forget to ask for your ex to cede you all of his rights in the assets you acquired after the separation. You should also ask in the process of the divorce that any partition be made at the date of separation (not at the date of the divorce). And if you pass without having obtained your divorced, half of your assets might go to your ex even if you have left everything to someone else in your will.

Because you don’t want to share with your ex the value of your assets acquired after the separation

You still are married with your ex but you are not married under such a community as to property. You may be married under the laws of the Province of Québec (partnership of acquests) or you have executed a marriage contract (prenup) establishing that your ex and yourself are separated as to property (each one keep his/her own assets).

You are lucky! The value of only some of your assets will be shared with your ex.

In both cases (partnership of acquests and separation as to property), the family patrimony will is applicable. Which means that the value of the family residences, vehicles and RRSPs will be shared with your ex. Your ex is entitled to half the value of such assets you may own if you pass or if you finally decide to ask for a divorce, subject to certain deductions. As the time pass by, the value of those assets will increase and the amount payable to your ex may be important. Once again, it may be important to ask for the partition in the divorce proceedings to be calculated as of the date of the separation instead of the date of the divorce. Let’s just hope that there will not be a conflict with regards to the separation date! See for example http://citoyens.soquij.qc.ca/php/decision.php?ID=49EC1C5D3ADEBFD4C91823B53311A8BC&page=1 (in french) where Madame obtained the partition of the value of the country house acquired by her ex-husband bought it after the separation.

In the case of the partnership of acquests, a partition of the value of all the assets acquired during the marriage with the proceeds of your work shall also be done.  The money in your bank account might be shared !

In all those cases, your ex will have the possibility to renounce to the partition if you pass or when you’ll divorce. Will he ?

Because you don’t want your ex to inherit from you

You pass without misfortunately obtained your divorce. There are strong possibilities that your ex will inherit from your assets or a part of them, even if your last wishes were to a contrary effect!

If you have made a last will and testament by which you were leaving all your assets to your ex and had never modified it before your death, your ex will get your assets as mentioned in the last will and testament. The separation in itself does not cancel the last will and testament.  The divorce judgment does. Once the divorce is final, all the legacies and bequests made in favour of your ex in your last will and testament are automatically cancelled, as well as his appointment as liquidator (executor) of your estate.

If you did not signed a last will and testament, your ex will inherit from only a part of your assets. He’ll get a third of your assets if he inherits with your children, or two thirds if he inherits with your parents and siblings. Obviously, your new lover (common law partner) will get nothing.

Once again, your ex will be presented with the possibility to renounce to your estate. Will he?

Because you don’t want your new lover to settle your estate with your ex

You have the misfortune to pass without having divorced and you have minor children, either from your marriage or from your new relationship. Moreover, you were the co-owner of your house with your new relationship.

You did not take the precaution of making your last will and testament. Accordinlgy, your ex will get a third of your share of the house and your minor children will get the two thirds of your share of the house. Your new spouse will then be forced to settle your estate together with your ex. They will have to appoint together a liquidator (executor) of your estate or, if they can’t agree, ask the court to appoint one. Your new spouse will probably have to buy from your ex his share of the house, which house you had however bought with your new spouse with the possible intention to raise your children there, or at least with the intention to let him stay there to raise your children if something would happen to you.

You were cautious and made a last will and testament by which you left everything to your new spouse and to your minor children. You also appointed your new spouse as the liquidator of your estate. However, he will still have to settle the family patrimony and the partnership of acquests with your ex. Your new spouse may be forced to pay important amounts to your ex before inheriting himself and before your children could inherit from you. Moreover, if one of your minor children is born from your marriage with your ex, it’s him who will represent him in your estate.

Because you don’t want to have to pay the debts of your ex after his/her decease

You have been separated for several years from your ex when he pass without having made a last will and testament or without having changed his last will and testament by which he left you all his assets. To make things worse, your ex had financial or health difficulties or a gambling problem which put him in a very difficult position. He has more debts than assets. Maybe he cashed all his RRSPs in order to satisfy his basic needs.

On your end, you have no intention to assume the debts of your ex. You wish to renounce to his estate and get rid of those problems. You may indeed renounce to the estate of your ex and remit the file to Revenu Québec, direction of the unclaim property. One of the first verificationns Revenu Québec will make after receiving the file will be to make sure the partition of the family patrimony and of the partnership of acquests (or other matrimonial regime) is done. Revenu Québec will force you to disclose all of the assets you own which are part of the family patrimony and the matrimonial regime (family residences, vehicles, RRSPs, etc.). You should make sure BEFORE renouncing to the estate of your ex that you do not owe him / his estate any amount for the partition of the family patrimony and matrimonial regime. If so, then you might prefer to settle the estate of your ex yourself and pay his debts after all.

Conclusion

The fact of not divorcing presents several disadvantages on a legal and a financial point of view, which may complicate your life or the life of those you leave behind.

If you decide after all not to divorce after your separation, your notary can help your to minimize the consequences of your choice by drafting your last will and testament or by preparing a marriage contract to establish a separation as to property between your ex and yourself. It is question of a minimization of the disadvantages, not a total cancellation of them.

Final reminder : a divorce judgment is final or valid only after the expiration of a 30 days delay. Don’t wait to be too old. Imagine if your ex passes only a few days after the divorce judgment… Yes, this happens in real life !

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : ALTERNATIVE À LA CONVERSION D’IMMEUBLES EN CONDOS

Depuis de nombreuses années, la conversion d’immeubles existant en copropriété divise est largement encadrée au niveau légal. Ainsi, un immeuble ayant comporté au moins 1 logement loué dans les derniers 10 ans ne pourra être converti sans l’autorisation de la Régie du Logement. Si cet immeuble est situé dans la Ville de Montréal, il faudra d’abord obtenir une dérogation de l’arrondissement puisque toute conversion en copropriété divise est en principe interdite à Montréal. Dans l’arrondissement Sud-Ouest par exemple, la dérogation ne pourra pas être obtenue si la bâtisse est inoccupée et que le taux d’inoccupation des logements résidentiels dans le secteur est de moins que 3%. De plus, de nombreux arrondissements de la Ville de Montréal ont adopté une nouvelle réglementation pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels (voir par exemple http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). Ainsi, le propriétaire d’un immeuble existant qui le convertit en copropriété divise devra acquitter une taxe de 10% de la valeur du terrain sur lequel est située sa bâtisse.

Au niveau pratique, les étapes suivantes devront être respectées par le propriétaire d’un immeuble existant qui désire le convertir en condos :

  • Demander un permis de conversion en copropriété divise à l’arrondissement et obtenir la dérogation requise (coût variable selon les arrondissements. Entre 300$ et 2600$ dans l’arrondissement Sud-Ouest – voir http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Demander l’autorisation de convertir l’immeuble à la Régie du logement s’il y a eu un ou des logements loués dans les derniers 10 ans. Le propriétaire sera généralement assisté par un notaire ou un avocat à cette étape (honoraires variables).
  • Subdiviser l’immeuble pour que chaque appartement soit une entité distincte au Registre foncier. Cette étape sera effectuée par un arpenteur-géomètre (honoraires variables).
  • Préparer et publier la déclaration de copropriété, laquelle est nécessairement un acte notarié (honoraires variables). Si l’autorisation de la Régie du logement a été obtenue, la déclaration de copropriété devra obligatoirement être publiée dans l’année suivant la décision à moins qu’une prolongation de délai ne soit obtenue.
  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble une fois converti en condos (honoraires variables).
  • Acquitter la taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements où cette taxe est applicable. Par exemple, pour un duplex situé dans l’arrondissement Sud-Ouest évalué à 472 900$ dont le terrain vaut 155 500$, cette taxe s’élèvera à 15 550$.

Le coût de la conversion dans ce cas tournera donc autour de 25 000$. Existe-t-il une manière d’éviter tous ces frais et les délais ? La réponse est oui.

En effet, pour l’instant, aucune réglementation n’encadre la conversion d’immeubles existants en copropriété indivise. Ainsi, le propriétaire d’un appartement se portera acquéreur d’un pourcentage de l’immeuble total avec le droit exclusif d’occuper son appartement. Pas de demande de permis à l’arrondissement, pas de demande à la Régie du logement, pas de subdivision par l’arpenteur et pas de taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements!  Et peu importe le type de conversion choisi (copropriété divise ou copropriété indivise), le résultat sera le même: chaque appartement pourra être vendu séparément.

Les étapes de la conversion en copropriété indivise se limitent à ce qui suit :

  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble avec un plan de chaque appartement et étage.
  • Préparer et publier une convention d’indivision par acte notarié. Cette convention établira les règles qui gouverneront les relations entre les copropriétaires.

En copropriété indivise, les propriétaires se partageront les comptes de taxes municipales et scolaires selon les pourcentages établis à la convention d’indivision. La conversion en copropriété indivise n’entraîne donc pas une augmentation des taxes foncières contrairement à la conversion en condos.

À noter toutefois que la copropriété indivise comporte ses particularités qui feront éventuellement l’objet d’un article sur ce blog (voir http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

Le but de toute cette réglementation de la Ville de Montréal en matière de conversion en condos, soit la protection du parc locatif, est certes louable. Cependant, je suis d’avis qu’elle aura l’effet contraire. En décourageant la conversion en condos, la Ville de Montréal encourage la copropriété indivise qui en plus la privera de revenus importants.

Bien plus que 20 rôles méconnus de votre notaire !

Voici un lien vers un intéressant résumé paru dernièrement sur le site de Desjardins du travail du notaire lors d’une transaction immobilière :

http://blogues.desjardins.com/coopmoi/2014/04/les-20-roles-meconnus-de-votre-notaire.php?utm_campaign=coopmoi-infolettre&utm_medium=email&utm_source=pinterest&utm_content=FR__notaire_

Cet article résume bien les diverses étapes de la réalisation d’un dossier d’achat avec hypothèque. Cependant, il m’apparaît incomplet car un non initié pourrait ne pas réaliser toute l’importance du notaire et des tâches qu’il réalise au bénéfice de ses clients.

Permettez-moi donc de préciser chacun des rôles de ce résumé en soulignant ce que j’accomplis de plus en tant que notaire dans un tel dossier:

1.   Je fais bien plus que prendre connaissance des documents du vendeur. Je m’assure également que le vendeur fournisse à l’acheteur tous les documents qu’il s’est engagé à fournir : contrat d’achat, certificat de localisation, déclaration de copropriété, convention d’indivision, etc., et que ces documents sont des copies conformes lorsque requis. Je m’assure aussi que ces documents sont complets. On peut penser par exemple à une modification à la promesse d’achat pour tout changement convenu après l’offre entre le vendeur et l’acheteur. Je vérifie de plus que les documents sont conformes et obtiens des documents amendés le cas échéant. Par exemple, les instructions reçues du créancier hypothécaire contiennent-elles des erreurs au niveau du taux d’intérêt, amortissement, montant emprunté, etc. ?  Si les documents fournis révèlent des irrégularités, j’obtiendrai un correctif avant la transaction. Au niveau du certificat de localisation, il pourrait être nécessaire d’obtenir une servitude notamment. Au niveau des états des taxes municipales et scolaires, je m’assurerai de payer tout montant en arrérage à même les fonds du vendeur.

2 et 3.   Si l’examen des titres de la propriété révèle des irrégularités, je m’assurerai qu’un correctif est apporté avant la transaction aux frais du vendeur. Si un correctif ne peut être apporté, j’informerai l’acheteur qui aura la possibilité de négocier un autre règlement avec ma collaboration (ex : réduction du prix de vente, obtention d’une assurance-titres) ou encore qui pourra se désister de la transaction si l’irrégularité le justifie.

4, 5 et 6.     Si les parties à la transaction sont des personnes physiques, j’obtiendrai une copie de leurs pièces d’identité. Si les parties sont plutôt des compagnies, je vérifierai notamment leur immatriculation auprès du Registraire des entreprises et obtiendrai les résolutions appropriées de leur conseil d’administration. Pour ce qui est de la capacité des parties à la transaction, j’obtiendrai toute preuve pertinente de leur état matrimonial (contrat de mariage, jugement de divorce, etc.) et la signature de tout conjoint lorsque requis. Lorsqu’une partie à la transaction est représentée aux termes d’une procuration ou d’un mandat d’inaptitude, j’obtiendrai une confirmation de la validité de la procuration ou du mandat d’inaptitude avec copie du jugement en homologation dans le cas du mandat d’inaptitude.

7.         Dans le cas d’un condominium et d’une copropriété en indivision, j’obtiendrai 2 preuves d’assurance : une pour le Syndicat de copropriété ou aux noms de tous les indivisaires pour le gros de la bâtisse et une au nom du copropriétaire pour ses biens personnels, améliorations et responsabilité civile. Je m’assurerai que la confirmation d’assurance est complète et sans erreur. Il arrive fréquemment que je doive faire corriger la confirmation d’assurance reçue : nom ou adresse du créancier hypothécaire manquant ou erroné, noms des assurés erronés, date d’entrée en vigueur qui ne correspond pas à la date de signature de l’acte de vente, etc.

8 et 9.   Lors de la séance de signature de l’hypothèque par l’acheteur, les documents lui sont lus et expliqués. Je profite la plupart du temps de cette séance de signature pour examiner avec l’acheteur le certificat de localisation et discuter avec lui de tout élément particulier du dossier. Ce pourrait être par exemple l’occasion de lui expliquer quel produit d’assurance supplémentaire il devrait obtenir si l’immeuble qu’il achète bénéficie de droits acquis quant à une contravention aux règlements municipaux.

10 et 11.              Je devrai faire corriger par le Registre foncier toute erreur que celui-ci aurait pu faire en publiant l’acte d’hypothèque. Je dois vérifier que l’hypothèque a été publiée sur le bon immeuble, que le nom des parties est bien indiqué à l’index aux immeubles, que le montant publié de l’hypothèque correspond à celui du contrat et que le numéro d’avis d’adresse du créancier hypothécaire a été inscrit correctement à l’index des immeubles.  Cette étape se répète à la publication de l’acte de vente.

12.  Il faut également que je vérifie que le créancier hypothécaire m’a transmis à la date demandée le produit de l’hypothèque de l’acheteur et que le montant transmis est le bon.

13.  Il y a 3 documents à préparer quant à la partie monétaire de la transaction : les ajustements ou répartitions, l’état des déboursés de l’acheteur et l’état des déboursés du vendeur.

14.  L’acheteur doit me fournir en plus de sa mise de fonds les ajustements par traite bancaire ou transfert de fonds électronique. Aucun chèque personnel ni certifié accepté! J’exige que le montant des ajustements ne soit pas payé au vendeur par chèque régulier comme mesure de sécurité pour lui (imaginez que le chèque de l’acheteur pour les ajustements soit NSF !). Je m’assurerai que les fonds de l’acheteur me soient fournis en temps opportun pour respecter les règles de compensation bancaire et que le montant soit le bon pour couvrir la transaction.  Il ne doit manquer aucun fonds lors de la signature de l’acte de vente.

15.  Encore une fois, la séance de signature de l’acte de vente comprend la lecture de l’acte de vente avec les explications et conseils appropriés aux parties. Il ne s’agit pas de tout simplement faire apposer des signatures sur un bout de papier. Comme notaire, je dois m’assurer que toutes les parties à la transaction ont compris les documents à signer et qu’ils y consentent de manière libre et éclairée tel qu’exigé par la loi.

16.  Je retiens les fonds du vendeur jusqu’à la publication de l’acte de vente sans entrée adverse. En cas d’entrée adverse (ex : une hypothèque publiée au nom du vendeur entre le moment de la signature de l’acte de vente et de sa publication), les mesures appropriées seront prises pour que la situation n’affecte pas l’acheteur et son créancier hypothécaire. Ce qui veut dire par exemple que je paierai à même les fonds du vendeur cette nouvelle hypothèque et obtiendrai la quittance. En cas d’insuffisance des fonds, le vendeur devra fournir sans délai des fonds additionnels pour permettre de régler la situation.

17.  À la suite de la radiation de l’hypothèque du vendeur, je fournirai au créancier hypothécaire de l’acheteur un rapport final lui attestant que son hypothèque est la seule sur l’immeuble.

18.  Les particularités peuvent être liées aux personnes impliquées dans la transaction plutôt qu’à l’immeuble en tant que tel. Je pourrais devoir faire des recherches supplémentaires par exemple sur le régime matrimonial du vendeur s’il s’est marié dans un autre pays afin de m’assurer de sa capacité de vendre avec ou sans le consentement de son conjoint. Il pourrait être nécessaire d’obtenir un jugement pour forcer la signature de l’acte de vente par une partie ou son conjoint ou pour régler la distribution des biens par exemple.

19.  Je dois aussi conserver à mon dossier une copie de toute la documentation pour une période minimum de 10 ans ainsi que les originaux de l’acte de vente et de l’acte d’hypothèque jusqu’à ce que je cesse d’être notaire (que ce soit par retraite, abandon de la pratique ou décès).  Pour certains créanciers hypothécaires, je conserverai de plus au dossier leurs copies de documents pour leur remettre seulement sur demande.

20.  Il s’agit probablement de mon rôle le plus important comme notaire, en plus de m’assurer de la sécurité de la transaction !

Vérifications additionnelles pour un achat de condo

Lorsque l’un de mes clients achète un condo, nombreuses sont les vérifications supplémentaires que j’effectuerai comme notaire afin de m’assurer qu’il n’achète pas des mauvaises surprises :

  1. Le Syndicat de la copropriété est-il dûment immatriculé auprès du Registraire des entreprises ? Si non, une telle immatriculation devra être effectuée avant que la transaction ne puisse se signer. Pourquoi cette vérification ? Premièrement, parce que le Syndicat de copropriété a l’obligation de s’immatriculer en vertu de la loi, à défaut de quoi le Registraire des entreprises peut le dissoudre (faire cesser son existence). Deuxièmement, parce que la police d’assurance principale dans le cas d’un condominium doit être émise au nom du Syndicat de copropriété, lequel constitue une entité en soi au même titre qu’une compagnie. En cas de sinistre, la compagnie d’assurance pourrait refuser d’indemniser le Syndicat de copropriété s’il ne peut démontrer son existence légale.
  2. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle à jour et sous le bon nom ? Le Syndicat de copropriété a l’obligation de produire une déclaration annuelle pour s’assurer que les informations sont tenues à jour. Sinon, des pénalités et intérêts lui seront chargés par le Registraire des entreprises. L’acheteur du condo pourrait ainsi devoir assumer quelques dizaines ou centaines de dollars en frais additionnels à la suite de la transaction.
  3. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle faite sous le bon nom ? Le nom du Syndicat de copropriété est depuis 1994 indiqué dans la Déclaration de copropriété. Dans l’éventualité où le nom tel qu’immatriculé et celui dans la Déclaration de copropriété ne concorderait pas, la transaction ne devrait encore une fois pas avoir lieu avant qu’une correction ne soit apportée, soit en corrigeant l’immatriculation au Registraire des entreprises pour indiquer le nom de la Déclaration de copropriété, soit en procédant à un amendement à la Déclaration de copropriété. Un tel amendement nécessitera toutefois le consentement d’une majorité de copropriétaires et devra être fait par acte notarié publié au Registre foncier.
  4. La Déclaration de copropriété contient-elle des clauses inhabituelles qui pourraient causer des inconvénients à l’acheteur ? On peut penser par exemple à un acheteur qui voudrait exercer un métier à sa résidence. Puisque la Déclaration de copropriété n’est pas modifiée par un contrat publié au Registre foncier pour les modifications postérieures du règlement de la copropriété postérieures, je vérifie auprès du Syndicat de copropriété si de telles modifications ont été effectuées.
  5. Le certificat de localisation démontre-t-il l’état actuel du condo et révèle-t-il des irrégularités ? Voir mon article de la semaine dernière à ce sujet.
  6. L’acheteur pourrait-il se voir imposer le paiement de sommes additionnelles par le Syndicat de copropriété ? À cet effet, je requiers toujours du Syndicat de copropriété une confirmation écrite avant la transaction notamment sur les sujets suivants :
  • Frais de condo payés par le vendeur
  • Fonds de prévoyance
  • Budget annuel (surplus ou déficit)
  • Poursuites par ou contre le Syndicat de copropriété
  • Modifications du règlement de la copropriété postérieures à la Déclaration de copropriété
  • Cotisations spéciales
  • Indemnités d’assurance
  • Facteurs pouvant diminuer la valeur de la copropriété ou augmenter les frais de condo

Imaginez par exemple que vous avez acheté un condo il y a peu de temps et que vous recevez une facture de quelques centaines ou même milliers de dollars pour une cotisation spéciale qui vient tout juste d’être votée par le Syndicat de copropriété. Je m’assure par les vérifications que j’effectue qu’une telle situation ne se produira pas.

  1. Les assurances appropriées sont-elles en place ? Je devrai obtenir avant la transaction 2 confirmations d’assurance : une au nom du Syndicat de copropriété et une au nom de l’acheteur. En tant que notaire, je me dois d’aviser tout acheteur que l’assurance détenue par le Syndicat de copropriété ne suffit pas même si elle couvre en principe la bâtisse dans laquelle se trouve le condo. La plupart des améliorations contenues dans le condo, même si elles y sont attachées, ne sont pas couvertes par l’assurance du Syndicat de copropriété. On peut penser par exemple aux armoires de cuisine. L’assurance de l’acheteur devra donc couvrir 3 éléments : ses biens personnels, sa responsabilité civile et les améliorations.

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