Quelques avantages du testament notarié

Le testament notarié comporte de nombreux avantages par rapport aux testaments devant témoins et olographes (écrits à la main).

Le testament notarié est moins onéreux.  Certes, il y aura les frais initiaux du notaire pour sa rédaction mais le testament notarié sera effectif dès le décès sans intervention du tribunal ni procédure supplémentaire.  Ce qui évite bien des formalités et complications.

Le règlement de la succession démarrera immédiatement avec un testament notarié.  Le testament notarié permet de débuter le règlement de la succession dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau.  Exit les délais de la procédure de vérification du testament qui s’étirent sur quelques mois.

Le testament notarié peut difficilement être invalidé.  Il arrive fréquemment que les formalités de base ne soient pas respectées avec les autres types de testament.  Le notaire maîtrise parfaitement les formalités et évitera toutes les erreurs fatales.  En recevant un testament, il atteste de l’identité du signataire, de sa capacité à comprendre les conséquences et de son consentement.  Celui qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour qu’il soit invalidé.

Le testament notarié est adapté à votre situation.  Le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et suggérera des options adaptées à celle-ci.  Il veillera à respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Le testament notarié est plus complet.  Les testaments rédigés par des non juristes tiennent souvent sur une seule page.  Le testament notarié quant à lui comprend toutes les clauses qui faciliteront le règlement de la succession en palliant à certaines règles inefficaces du Code civil.

Le testament notarié est toujours conservé.  Le testament notarié fait l’objet de strictes règles de conservation et est enregistré auprès de la Chambre des notaires.  Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit après votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) novembre 2015

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

SELLING A HOME WITHOUT A REAL ESTATE BROKER – PART 2

As a follow-up to my article published last month, I would like to elaborate on a few aspects of selling a home without a realtor since I may given some the impression that I was discouraging the use of such an intermediary.

The main message of my previous article was that should one make the informed decision of buying a home or doing any real estate transaction without the assistance of a realtor, then this person should consider consulting a notary at the beginning of the process of the offer to purchase, not only when comes time to sign the hypothec and deed of sale.

Real estate transactions involve several considerations which are usually beyond the general scope of public’s qualifications.  Taking on a sale or a purchase on your own can result in major inconvenients and/or consequences.  Realtors, with their experience and expertise, can help their clients avoid those potential pitfalls.

It is of course entirely possible to conclude a real estate transaction without a professional realtor.  However, as mentioned in my previous article, there are potential complications in private sales which are easily avoidable.  We can also add to the list published last month for example: never ending discussions on the date of remittance of the keys when the parties forgot to complete this section of the offer to purchase, vendors hiding important facts related to the property like in this case where the buyers learned after the fact that a suicide pact took place therein, etc.

Taking into account all of the resources available before deciding to sell on your own is important.  The sale should be carefully planned and prepared.  For example, the vendor shall make sure that all the proper documentation is in order, including an up to date certificate of location.  Without the guidance and advice of a professional, who will inform the vendor that his certificate of location is not up to date ?  Will he even know that he needs to provide a certificate of location ?

The recourse to a notary being mandatory for any real estate transaction involving a mortgage, why wait until the offer is finalized and firm to consult your notary ?  This is your guarantee of a complication-free private real estate transaction.

chronique parue dans Rendez Vous (TC Média) juillet 2016

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

On déménage! We are moving!

Nous sommes très heureux de vous annoncer que dès lundi, le 31 août, nous aurons une nouvelle adresse!  Situés au 5505, avenue de Monkland à Montréal, nos nouveaux locaux sont à quelques pas de la station de métro Villa-Maria.  Spacieux et modernes, ils nous permettront de mieux desservir vos besoins notariaux de toutes sortes.  D’ailleurs, de nouveaux services sont maintenant disponibles comme les transactions de copropriétés indivises financées par la Banque Nationale s’ajoutent aux transactions du même type financées par les Caisses Desjardins.  D’autres nouveautés à venir sous peu.   Idéalement situés pour desservir les territoires de NDG, Westmount, Côte-St-Luc et Hampstead.

We are happy to announce that as of Monday, August 31st, we will have a new address! Located at 5505 Monkland Avenue, Montreal, our new office will be within a short walking distance from Villa Maria metro. Spacious and modern, it will allow us to better serve your every notarial need. In fact, we now offer new services. For example, along with transactions of co-properties finaced by Caisse Desjardins, we can now also take on those financed by the National Bank. Other announcements soon to come! We are ideally positioned to serve NDG, Westmount, Côte-St-Luc and Hampstead.

Pourquoi payer un notaire pour faire son testament alors qu’il existe des modèles gratuits sur internet ?

Ou encore pourquoi ne pas l’écrire vous-même sans frais ? En effet, le droit québécois reconnaît 2 autres types de testament que le testament notarié : le testament devant témoins et le testament olographe (entièrement écrit à la main).

Parce qu’il vous en coûtera au final bien plus cher d’avoir un testament devant témoins ou olographe

Certes, vous n’aurez pas à débourser pour la préparation d’un testament devant témoins ou d’un testament olographe. Des frais minimes pourront s’appliquer si vous achetez un formulaire de testament pré-imprimé.

Cependant, le testament notarié étant le seul qui n’a pas à être vérifié une fois que survient un décès, soit par le tribunal, soit par une procédure devant notaire, vous éviterez tous les frais de vérifications. Quelques centaines de dollars versus plus d’un millier d’un dollars. Le calcul est simple!

Et encore faut-il pouvoir retracer au moins l’un des témoins au moment de la vérification du testament devant témoins!

Parce que le règlement de votre succession pourra démarrer bien plus rapidement avec un testament notarié

Le testament notarié n’ayant pas à être vérifié contrairement au testament devant témoins et au testament olographe, le règlement de la succession pourra débuter dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec. Exit les délais du tribunal ou de la procédure de vérification devant notaire qui peuvent facilement s’étirer sur quelques mois.

Parce que votre testament devant témoins ou olographe pourrait être invalide

Il arrive très fréquemment avec ces types de testament que les formalités de base ne soient pas respectées.

Je pense entre autres à ce couple qui a refait leurs testaments avec moi récemment. Ils avaient apporté avec eux leur testament existant : un testament écrit à l’ordinateur comportant les dernières volontés de chacun d’eux (donc un testament conjoint), qu’ils avaient tous les 2 signé sans témoins. Ce testament n’était absolument pas valable :

  • premièrement, un testament est un document personnel. Il ne peut être conjoint.
  • Deuxièmement, un testament écrit à l’ordinateur doit avoir 2 témoins. Un testament sans témoin qui n’est pas notarié doit obligatoirement être écrit à la main par le testateur.

Ou encore à ce client qui avait fait signer comme témoin un de ses héritiers. Conséquence : cet héritier n’aurait pas reçu un sou de la succession de mon client. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le legs fait au témoin est nul.

Évidemment, vous évitez tous ces tracas avec un testament notarié. Le notaire maîtrise parfaitement les formalités des testaments et évitera toutes ces erreurs fatales.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet n’est peut-être pas adapté pour le Québec

Les lois étant très variables d’un État à l’autre, il peut facilement arriver que le testament trouvé sur internet ne soit pas valable au Québec et donc ne pourra être reconnu à la suite d’un décès. Un testament fait sur la base du droit français par exemple ne vous sera d’aucune aide si vous êtes domiciliés au Québec.

Parce que le testament notarié sera beaucoup plus complet que le modèle trouvé sur internet ou le testament olographe

Les modèles de testament trouvés sur internet sont généralement très succincts. Ils tiennent sur une seule page. Ils se limitent aux clauses de base élémentaires : qui hérite et qui liquidera votre succession. Si vous avez de la chance, le modèle que vous utilisez contiendra aussi une clause pour nommer un tuteur à votre(vos) enfant(s) mineur(s).

Les testaments que je prépare pour mes clients ont généralement plus de 6 pages. Pourquoi ? Parce qu’ils comprennent de nombreuses clauses qui vont rendre le règlement de votre succession plus facile en palliant à certaines règles de base contenues dans la Code civil qui causent souvent problème.

Parce que les modèles de testament trouvés sur internet ou pré-imprimés sont fréquemment mal complétés

Ou encore complétés de manière à causer de la confusion. Le même commentaire s’applique aux testaments olographes. La rédaction n’étant pas faite par un juriste d’expérience comme le notaire, il pourra s’avérer nécessaire par exemple d’obtenir un jugement déclaratoire par lequel le tribunal confirmera l’interprétation à donner à une clause imprécise d’un testament. Encore là, des frais et des délais importants seront à prévoir.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet ou pré-imprimé ne sera pas adapté à votre situation

La préparation d’un testament devant notaire nécessitera au moins 2 rendez-vous. Lors du premier rendez-vous, le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et vous suggérera des options qui seront adaptées à celle-ci. Par exemple, vous pourrez décider de faire un testament fiduciaire aux termes duquel votre(vos) héritier(s) seront les bénéficiaires de vos biens gérés dans un patrimoine distinct par un tiers. Ou encore le notaire vous avisera de ne pas léguer vos REER à votre sœur plutôt qu’à votre conjoint pour minimiser les impôts payables à votre décès. Le notaire veillera donc en préparant votre testament de respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Parce que votre testament notarié pourra plus difficilement être contesté

Le notaire qui fait signer un testament ou tout autre acte notarié par une personne doit s’assurer de l’identité et la capacité du signataire. C’est-à-dire que la personne est bien celle qu’elle prétend être, qu’elle est apte à comprendre les conséquences de l’acte et qu’elle y consent librement. La personne qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour que le testament notarié soit invalidé.

Dans le cas du testament devant témoins et du testament olographe, les éléments de contestation sont nombreux :

  • Est-ce que le testament olographe a vraiment été écrit par le testateur?
  • Est-ce que le testateur était encore apte lorsqu’il a signé le testament? Peut-être que son Alzheimer était trop avancé pour lui permettre de comprendre ce qu’il faisait à ce moment.
  • Est-ce qu’une personne a forcé le testateur à signer ce testament ?
  • S’agit-il d’un faux ?

Parce que le testament notarié sera conservé dans des conditions optimales

Les risques de destruction d’un testament notarié sont minimes. Tous les actes notariés sont conservés dans des voûtes ou classeurs qui résistent au feu pendant une longue période. De plus, ils sont enregistrés auprès de la Chambre des notaires.

Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit lors de votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

LE NOTAIRE AU CŒUR DE L’ADMINISTRATION DE LA JUSTICE QUÉBÉCOISE

Une réforme majeure de la procédure civile, c’est-à-dire de toutes les règles applicables devant les tribunaux québécois, entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Un des buts avoués de cette réforme est de favoriser le règlement des dossiers à l’extérieur des tribunaux. Ce qui équivaut à une certaine privatisation de la justice. Dans le cadre de cette réforme, les notaires se voient accorder une plus grande place dans l’administration de la justice.

Ainsi, le notaire pourra représenter davantage ses clients dans les dossiers judiciaires même lorsque plusieurs parties y ont des intérêts divergents, à la condition toutefois qu’il n’y ait pas de litige (contestation réelle du dossier). Auparavant, le notaire devait se dessaisir d’un dossier dès qu’il y avait une contestation quelconque. Donc, dès qu’une partie était représentée par un avocat, le notaire devait se retirer du dossier. Maintenant, le notaire pourra continuer le dossier même si une partie est représentée par un avocat ou par un autre notaire. Le nouveau Code de procédure civile permettra même au tribunal en cas de contestation de retourner le dossier au notaire s’il estime que cette contestation n’est pas sérieuse.

De plus, certaines demandes qui autrefois relevaient exclusivement du ressort des avocats pourront dorénavant être présentées par un notaire. Qu’on pense par exemple aux jugements déclaratoires qui sont utiles pour établir l’interprétation de testaments manquant de clarté notamment ou encore à diverses demandes en matière de successions comme les déclarations d’indignité empêchant une personne d’hériter et les demandes en reddition de compte du liquidateur.

D’un autre côté, le tribunal pourra déléguer certains pouvoirs au notaire. Par exemple, dans le cadre d’une homologation de mandat d’inaptitude ou d’ouverture de régime de protection (ex : curatelle), le tribunal pourra demander au notaire de procéder à l’interrogatoire de la personne inapte et de tenir à son bureau l’assemblée des parents et alliés. Ces pouvoirs pourront être exercés par le notaire même si le dossier suit la procédure devant tribunal en raison d’une contestation réelle de la demande.

Le nouveau Code de procédure civile accorde de plus une force accrue aux jugements obtenus en matières non contentieuses. Certains jugements qui auparavant étaient dépourvus de la force de chose jugée seront dorénavant exécutoires au même titre que les jugements obtenus à la suite d’un véritable procès. D’ailleurs, en certaines matières, telles que la vérification de testament et la tutelle au mineur, le procès-verbal du notaire tiendra lieu de jugement.

En tant que notaire déjà accréditée en procédures non contentieuses, je pourrai vous assister dans l’ensemble des étapes de vos dossiers non contestés devant les tribunaux, encore davantage que maintenant !

ACHAT D’UNE MAISON 101 – QUELQUES PRÉCISIONS

La Presse a publié le week-end dernier un dossier intéressant donnant quelques conseils pour un premier achat immobilier :

http://plus.lapresse.ca/screens/331554ec-1ddb-4a87-adb1-757474716a44%7CEvbiJSDL~52J.html

Voici quelques précisions qui pourront s’avérer utiles pour tout novice en la matière :

Pré-approbation hypothécaire

Tel que mentionné dans l’article de la Presse, ne vous fiez pas au montant que la banque vous autorise à emprunter pour déterminer le prix de la maison ou du condo que vous pouvez vous permettre. La Banque a intérêt à ce que vous empruntiez le plus possible. De votre côté, vous serez beaucoup plus confortables et aurez à faire moins de sacrifices si vous limitez le prix d’achat de votre première propriété à un montant moindre que celui pour lequel vous être autorisés.

Achat sans courtier immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans l’achat de votre première propriété sans agent immobilier, consultez votre notaire. Il(elle) pourra vous guider dans le processus, faire certaines vérifications préalables quant à la propriété que vous envisagez d’acheter et vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat et la vérification des documents du vendeur (déclaration du vendeur, déclaration de copropriété, etc.).

Passez chez le notaire

Ce ne sont pas tous les frais « de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. L’acheteur assumera les frais de l’acte de vente et de son hypothèque. Par contre, c’est le vendeur qui doit assumer les frais pour le remboursement de sa propre hypothèque, la correction de tout problème de titres, l’assurance-titres si la correction ne peut être effectuée en temps opportun et la mise à jour de la convention d’indivision par exemples.

L’offre d’achat aura été fournie au préalable au notaire par le courtier immobilier du vendeur s’il y en a un. Dans une vente privée (Duproprio par exemple), ce sont les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes qui devront fournir les documents appropriés au notaire incluant l’offre d’achat.

Le notaire recevra directement de la banque le prêt hypothécaire mais l’acheteur devra fournir sa mise de fonds et les ajustements lui-même.

Pour comprendre tout ce que le notaire fera au bénéfice de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente, voir mon article précédent : https://mdnotaire.net/2014/04/21/bien-plus-que-20-roles-meconnus-de-votre-notaire/

Acompte (dépôt)

Le dépôt devrait être versé directement au notaire car celui-ci devra contrôler tous les fonds reliés à la transaction. Si le dépôt est versé au courtier immobilier, le notaire devra le récupérer avant la signature de l’acte de vente, ce qui peut causer des délais indésirables.

Assurances sur prêt hypothécaire

La Banque vous proposera certainement une assurance-vie et une assurance-invalidité qui remboursera votre hypothèque en cas de pépin. Vous avez intérêt à « magasiner » cette assurance-vie et/ou assurance-invalidité. Les primes facturées par des compagnies d’assurance sont souvent beaucoup moins élevées que celles facturées par les banques.

Pénalités hypothécaires

En plus de la pénalité hypothécaire (3 mois d’intérêts ou différentiel de taux), certaines banques rajouteront le remboursement du rabais de taux dont vous avez bénéficié ainsi que les remises en argent. Ainsi, si vous payez entièrement votre hypothèque avant la fin du terme (exemple : vous vendez la maison après 3 ans alors que votre hypothèque a un terme fermé de 5 ans), la banque pourra vous réclamer la pénalité hypothécaire et les frais de notaire qu’elle vous avait remboursés lors de l’achat.

UNE BONNE PRÉPARATION POUR UNE VENTE FACILITÉE D’UN CONDO INDIVIS

Il arrive fréquemment que les vendeurs d’un appartement en indivision soient mal préparés pour la vente de leur appartement. Les particularités d’une telle vente font en sorte que la collaboration des copropriétaires s’avère primordiale, un défaut d’une telle collaboration pouvant faire échouer la transaction.

Voici donc quelques conseils pour tout propriétaire d’un appartement en indivision qui s’apprête à le mettre sur le marché:

  1. Assurez-vous que le certificat de localisation est à jour et est conforme à ce type de transaction. Le certificat de localisation pour une propriété en indivision doit inclure le plan de chaque étage de l’immeuble (chaque appartement) ainsi que les pourcentages attribuables à chaque appartement si le créancier hypothécaire est Desjardins. Un certificat de localisation « régulier », c’est-à-dire fait sur le bâtiment lui-même seulement avec l’extérieur sera toutefois acceptable si le créancier hypothécaire est la Banque Nationale. Contrairement à la copropriété divise, le certificat de localisation ne pourra pas être fait seulement pour l’appartement à vendre. À noter que le coût d’un certificat de localisation pour propriété détenue en indivision avec plan des étages est d’environ le double d’un certificat de localisation « régulier ».
  1. Discutez avec votre(vos) copropriétaires avant de mettre l’appartement sur le marché. Si vous avez besoin d’un nouveau certificat de localisation, son coût devrait être assumé par tous les copropriétaires en proportions de leurs parts dans l’immeuble ou en parts égales, selon ce que prévoit la convention d’indivision. Si la facture de l’arpenteur n’est pas payée lors de la signature chez le notaire, ce dernier devra l’acquitter en entire à même les fonds du(des) vendeur(s), lesquels devront ensuite réclamer leur part aux autres copropriétaires.
  1. Assurez-vous que la convention d’indivision (entente entre les copropriétaires) est à jour. Si elle a été faite avant 2010, il y a de fortes chances qu’une modification de la convention d’indivision soit requise. En effet, les critères des créanciers hypothécaires pour le financement de propriétés en indivision sont modifiés de temps à autre et comprennent une longue liste d’items ou de clauses à être inclus dans la convention d’indivision. Chaque fois que je reçois un nouveau dossier (instructions hypothécaires) d’une caisse Desjardins par exemple, je dois réviser la convention d’indivision et m’assurer que chacun des items/clauses est présent. À défaut de quoi le créancier hypothécaire refusera de prêter les fonds requis pour l’achat ou exigera qu’une modification de la convention d’indivision soit exécutée de manière à y inclure les items manquants avant que le prêt soit remis au notaire pour le bénéfice des acheteurs. Dans les dernières années, nous recevons de plus en plus les instructions hypothécaires à la dernière minute. Pourquoi attendre à quelques jours de la transaction pour aviser les copropriétaires qu’une modification de la convention d’’indivision est requise ? Il pourrait alors y avoir des complications qui retarderont la transaction ou encore la feront tomber à l’eau: copropriétaires à l’extérieur de la ville ou du pays, refus des copropriétaires, etc. En consultant un notaire spécialisé en indivision dès la mise en marché de l’appartement, la convention d’indivision pourrait être mise à jour bien avant l’acceptation d’une offre d’achat, soit dès la mise en marché. Encore une fois, si la modification est faite à la dernière minute, il est fort possible que le notaire soustraira ses honoraires complets à mêmes les fonds du(des) vendeur(s).
  1. Assurez-vous d’obtenir la renonciation des copropriétaires au droit de premier refus. D’ailleurs, en discutant avec les copropriétaires avant la mise en marché de l’appartement, il est possible que vous n’ayez pas à le mettre sur le marché. Vos copropriétaires voudront peut-être l’acheter eux-mêmes tel que prévu dans la convention d’indivision. Sinon, cette renonciation devra être fournie au notaire qui instrumentera la transaction. Le notaire devra confirmer au créancier hypothécaire que le consentement écrit des copropriétaires à la transaction a été obtenu. Il arrive parfois que la renonciation au droit de premier refus soit suffisante pour constituer un consentement écrit à la transaction (auquel cas, j’y réfère dans l’acte de vente et j’en annexe une copie). Dans la plupart des cas toutefois, les copropriétaires devront signer l’acte de vente en tant qu’intervenants afin d’y donner leur consentement. Si les copropriétaires ont été avisés de cette possibilité au préalable par le(s) vendeur(s), ils ne seront pas surpris de l’appel du notaire. À noter que le notaire qui reçoit une renonciation au droit de premier refus devrait toujours s’assurer qu’il s’agit d’un document ayant bel et bien été signé par les copropriétaires (risque de faux document).
  1. Avisez les copropriétaires qu’il est possible que les acheteurs potentiels doivent accéder aux autres appartements afin de compléter leur inspection pré-achat. Il arrive fréquemment que l’inspecteur doive vérifier certains éléments qui sont situés dans les autres appartements que celui en vente (accès au panneau électrique, chauffe-eau, fournaise, etc.). Un vendeur bien préparé aura informé ses copropriétaires de cette possibilité dès la mise sur le marché de son appartement. Afin d’éviter toute complication à ce niveau, j’inclus aux nouvelles convention d’indivision que je prépare une clause par laquelle les copropriétaires sont forces de donner accès à leur appartement sur simple avis de 24 heures pour une inspection pré-achat.
  1. Il arrive parfois que le notaire en préparant la vente découvre un problème de titres. Le(s) vendeur(s) aura(ont) alors besoin de la collaboration de leurs copropriétaires pour régler ce problème de titre qui affecte généralement la propriété entière et non pas seulement l’appartement vendu. Si les copropriétaires refusent de procéder à la correction, il est possible que la transaction soit annulée… avec des dommages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs à cause d’une personne qui n’est même pas une partie à la transaction… Une bonne communication préalable pourrait éviter une telle situation.

Courtiers immobiliers: n’hésitez pas à informer vos clients vendeurs de ces conseils. Ils vous en seront certainement reconnaissants. Évidemment, il n’appartient pas au courtier immobilier de déterminer si le certificat de localisation est acceptable ou non ni de faire l’examen de la convention d’indivision et des titres de propriété. Il lui est toutefois facile de vérifier si le certificat de localisation inclus les plans de chaque étage / appartement et d’informer ses clients des difficultés les plus fréquentes rencontrées lors de la vente d’un appartement détenu en indivision.

LES DANGERS DU DIVORCE QUI S’ÉTERNISE OU POURQUOI DIVORCER DÈS QU’ON EST SÉPARÉS

Je vois régulièrement dans mon bureau des gens qui sont depuis longtemps séparés que leur époux ou épouse mais qui n’ont jamais intenté des procédures de divorce. Sans juger les motifs qui peuvent motiver une personne à ne pas divorcer malgré la séparation et souvent les nouvelles fréquentations, voici quelques bonnes raisons de divorcer, gracieuseté d’une notaire ayant vu bien des complications causées par l’absence d’un jugement de divorce :

Parce que vous ne pourrez peut-être pas acheter le condo de vos rêves avec votre nouvel amour

Vous êtes séparé depuis plusieurs années et avez refait votre vie avec une nouvelle personne. Vous avez enfin déniché le condo de vos rêves que vous désirez acquérir avec cette nouvelle personne. Mais! Vous n’avez pas divorcé de votre ex que vous aviez marié alors que vous étiez tous les deux domiciliés dans un pays où le régime matrimonial par défaut est la communauté de biens. Vous n’avez pas non plus fait de contrat de mariage. Votre ex habite toujours dans ce pays ou bien il habite au Québec mais vous n’avez plus aucun contact. Peut-être ignorez-vous-même où votre ex habite.

Mauvaise nouvelle : vous ne pourrez pas acquérir le condo avec votre nouvel amour. Le condo devra très probablement être au nom de votre nouvel amour seulement. Pourquoi? Parce que votre ex deviendrait automatiquement propriétaire d’une partie du condo si votre nom est sur les titres de propriétés. Si vous devez hypothéquer le condo pour l’acheter (comme la plupart des gens), la signature de votre ex sera requise au contrat d’hypothèque avec la Banque. Sa signature sera aussi requise pour toute transaction subséquente sur le condo : renouvellement hypothécaire, vente, etc.

Parce que vous ne voulez pas que votre ex devienne automatiquement propriétaire de la moitié de vos biens

Vous êtes donc toujours marié avec votre ex sous le régime de la communauté de biens tel qu’établi par les anciennes règles du Code civil du Bas Canada ou par les lois d’un autre pays. Plusieurs pays disposent encore de règles faisant en sorte que les époux, du fait même du mariage, partagent la propriété de leurs biens. Ce sont parfois des communautés universelles, auquel cas tous les biens des époux sont partageables, sans exceptions. Par exemple, en l’absence d’un choix contraire, les gens mariés au Rwanda se verront soumis au régime de la communauté universelle. Ce sont parfois des communautés réduites, auquel cas plusieurs biens ne seront pas partageables (par exemple, les biens acquis par succession ou donation d’un de ses parents). On retrouve de tels régimes de communautés réduites dans certains pays de l’Europe de l’est comme la Roumanie et la Bulgarie.

Conséquences? Votre ex devient automatiquement propriétaire de 50% des biens dont vous êtes propriétaires, sauf exceptions. Si vous décidez finalement de divorcer, il ne faudra pas oublier dans le partage de vos biens que votre ex vous cède tous ses droits dans les biens que vous avez acquis depuis la séparation. Vous devrez également demander dans le cadre des procédures de divorce que tout partage soit effectué non pas à la date du divorce mais à la date de votre séparation. Et si vous décédez sans être divorcé, la moitié de vos biens risque d’aller à votre ex même si par testament, vous aviez légué tous vos biens à une autre personne.

Parce que vous ne voulez pas partager la valeur de vos biens acquis après la séparation avec votre ex

Vous êtes toujours marié avec votre ex mais vous n’êtes pas mariés sous un régime de communauté de biens. En effet, vous êtes régis par la loi québécoise (société d’acquêts) ou vous avez fait un contrat de mariage précisant que vous êtes mariés en séparation de biens.

Vous avez de la chance! Ce ne sont que certains de vos biens dont la valeur est partageable avec votre ex.

Dans ces 2 cas, le patrimoine familial fait en sorte que la valeur des résidences familiales, des véhicules et des REER est partageable avec votre ex. Votre ex a droit à la moitié de la valeur de ces biens dont vous êtes propriétaire si vous décédez ou si vous décidez de finalement divorcer, sous réserve de certaines déductions. Plus le temps passe, plus ces biens prendront de la valeur et le montant à payer à votre ex pourra être important. Encore une fois, il sera important de demander dans le cadre des procédures de divorce que tout partage soit effectué non pas à la date du divorce mais à la date de votre séparation. En espérant qu’il n’y ait pas un conflit sur la date de la séparation! Voir par exemple http://citoyens.soquij.qc.ca/php/decision.php?ID=49EC1C5D3ADEBFD4C91823B53311A8BC&page=1 où Madame a obtenu le partage de la valeur du chalet même si Monsieur l’avait acquis après la séparation.

Dans le cas de la société d’acquêts, il faudra de plus partager la valeur de tous les biens acquis avec le produit de votre travail au cours de votre mariage.  L’argent dans votre compte de banque pourrait être partageable.

Dans tous les cas, votre ex aura la possibilité de renoncer à ces partages si vous décédez ou lorsque vous divorcerez. Le fera-t-il ?

Parce que vous ne voulez pas que votre ex hérite de vos biens

Par malchance, vous décédez sans avoir obtenu votre divorce. Il y a de fortes chances que votre ex hérite de vos biens ou d’une partie de ceux-ci même si telle n’était pas du tout votre volonté!

Si vous aviez fait un testament par lequel vous léguiez tous vos biens à votre ex mais que vous ne l’avez jamais modifié avant votre décès, votre ex héritera tel que mentionné dans ce testament. La simple séparation de fait n’invalide pas le testament, contrairement au jugement de divorce. Une fois le divorce prononcé, tous les legs faits à votre ex dans votre testament sont automatiquement annulés, tout comme sa nomination comme liquidateur de votre succession.

Si vous n’aviez pas fait de testament, votre ex héritera d’une partie de vos biens, soit avec vos enfants (un tiers), soit avec vos parents et vos frères et sœurs (deux tiers). Évidemment, si vous avez un nouveau conjoint de fait, il n’aura rien.

Certes, votre ex aura la possibilité de renoncer à votre succession. Mais le fera-t-il ?

Parce que vous ne voulez pas que votre nouvel amour doive régler votre succession avec votre ex

Par malchance, vous décédez sans avoir obtenu votre divorce et vous avez des enfants mineurs issus de votre union avec votre ex et de votre nouvelle union avec votre conjoint de fait. Vous êtes copropriétaire de votre maison avec votre nouveau conjoint.

Vous n’aviez pas pris la précaution de faire un testament. Ainsi, votre ex héritera du tiers de votre moitié de la maison et vos enfants mineurs hériteront des deux tiers de votre moitié de la maison. Votre nouveau conjoint devra donc régler votre succession avec votre ex. Ils devront ensemble décider de nommer un liquidateur de la succession ou s’ils ne peuvent s’entendre, demander au tribunal d’en nommer un. Votre nouveau conjoint devra probablement racheter la part de votre ex dans la maison que vous aviez pourtant achetée ensemble, sans doute avec l’intention qu’il puisse y rester et élever vos enfants si quelque chose vous arrivait.

Comme vous êtes tout de même prudent, vous avez fait un testament dans lequel vous léguer tous vos biens à votre nouveau conjoint et à vos enfants mineurs et dans lequel vous nommez votre nouveau conjoint comme liquidateur de votre succession. Il reste toutefois la question du partage du patrimoine familial et de la société d’acquêts à régler entre votre ex et votre nouveau conjoint. Celui-ci pourra se voir obligé de payer des sommes importantes à votre ex avant d’hériter et avant que vos enfants n’héritent. De plus, si l’un de vos enfants mineurs est issu de votre mariage avec votre ex, c’est votre ex qui le représentera dans votre succession.

Parce que vous voulez pas devoir payer les dettes de votre ex après son décès

Vous êtes séparé de votre ex depuis longtemps. Celui-ci décède sans avoir fait de testament ou sans avoir modifié son testament vous nommant comme héritier. Comble de malheur, votre ex a connu des problèmes de santé ou de jeu qui l’ont mis dans une situation financière très difficile. Il a donc beaucoup plus de dettes que de biens et peut-être même n’a-t-il plus de REER, les ayant encaissés pour subvenir à ses besoins vu ses problèmes.

De votre côté, vous n’êtes évidemment pas intéressé d’assumer les dettes de votre ex. Vous désirez renoncer à sa succession et vous débarrasser de ces problèmes qui vous tombent dessus. Certes, vous pourrez renoncer à la succession de votre ex et remettre le dossier au Ministère du Revenu, direction des biens non réclamés. Une des premières vérifications du Ministère du Revenu une fois saisi du dossier sera de s’assurer que le partage du patrimoine familial et de votre régime matrimonial est fait. Le Ministère du Revenu vous obligera à lui divulguer les biens dont vous êtes propriétaire qui peuvent faire l’objet d’un tel partage : résidences, autos, REER, etc. Vous devez donc vous assurer AVANT de renoncer à la succession de votre ex criblé de dettes que vous ne lui devez pas un montant en raison du partage du patrimoine familial et de votre régime matrimonial (société d’acquêts par exemple). Si oui, vous devriez peut-être procéder au règlement de la succession de votre ex vous-même et assumer ses dettes malgré tout.

Conclusion

Le fait de ne pas divorcer comporte donc plusieurs inconvénients au niveau légal et financier qui pourront grandement vous compliquer la vie. Si vous décidez toutefois de ne pas divorcer malgré votre séparation, votre notaire peut vous aider à minimiser les impacts de ce choix en rédigeant votre testament d’une manière la plus complète possible ou encore en préparant un contrat de mariage établissant la séparation de biens comme régime matrimonial. On parle bien ici d’une minimisation et non pas d’une suppression totale de ces inconvénients.

Rappel final : le jugement de divorce n’est valide qu’après l’expiration d’un délai de 30 jours de sa prononciation. N’attendez pas d’être trop vieux pour divorcer. Imaginez que votre ex décède quelques jours à peine après le jugement de divorce… Et oui, ça arrive dans la vraie vie !