Quelques avantages du testament notarié

Le testament notarié comporte de nombreux avantages par rapport aux testaments devant témoins et olographes (écrits à la main).

Le testament notarié est moins onéreux.  Certes, il y aura les frais initiaux du notaire pour sa rédaction mais le testament notarié sera effectif dès le décès sans intervention du tribunal ni procédure supplémentaire.  Ce qui évite bien des formalités et complications.

Le règlement de la succession démarrera immédiatement avec un testament notarié.  Le testament notarié permet de débuter le règlement de la succession dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau.  Exit les délais de la procédure de vérification du testament qui s’étirent sur quelques mois.

Le testament notarié peut difficilement être invalidé.  Il arrive fréquemment que les formalités de base ne soient pas respectées avec les autres types de testament.  Le notaire maîtrise parfaitement les formalités et évitera toutes les erreurs fatales.  En recevant un testament, il atteste de l’identité du signataire, de sa capacité à comprendre les conséquences et de son consentement.  Celui qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour qu’il soit invalidé.

Le testament notarié est adapté à votre situation.  Le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et suggérera des options adaptées à celle-ci.  Il veillera à respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Le testament notarié est plus complet.  Les testaments rédigés par des non juristes tiennent souvent sur une seule page.  Le testament notarié quant à lui comprend toutes les clauses qui faciliteront le règlement de la succession en palliant à certaines règles inefficaces du Code civil.

Le testament notarié est toujours conservé.  Le testament notarié fait l’objet de strictes règles de conservation et est enregistré auprès de la Chambre des notaires.  Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit après votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) novembre 2015

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

SELLING A HOME WITHOUT A REAL ESTATE BROKER – PART 2

As a follow-up to my article published last month, I would like to elaborate on a few aspects of selling a home without a realtor since I may given some the impression that I was discouraging the use of such an intermediary.

The main message of my previous article was that should one make the informed decision of buying a home or doing any real estate transaction without the assistance of a realtor, then this person should consider consulting a notary at the beginning of the process of the offer to purchase, not only when comes time to sign the hypothec and deed of sale.

Real estate transactions involve several considerations which are usually beyond the general scope of public’s qualifications.  Taking on a sale or a purchase on your own can result in major inconvenients and/or consequences.  Realtors, with their experience and expertise, can help their clients avoid those potential pitfalls.

It is of course entirely possible to conclude a real estate transaction without a professional realtor.  However, as mentioned in my previous article, there are potential complications in private sales which are easily avoidable.  We can also add to the list published last month for example: never ending discussions on the date of remittance of the keys when the parties forgot to complete this section of the offer to purchase, vendors hiding important facts related to the property like in this case where the buyers learned after the fact that a suicide pact took place therein, etc.

Taking into account all of the resources available before deciding to sell on your own is important.  The sale should be carefully planned and prepared.  For example, the vendor shall make sure that all the proper documentation is in order, including an up to date certificate of location.  Without the guidance and advice of a professional, who will inform the vendor that his certificate of location is not up to date ?  Will he even know that he needs to provide a certificate of location ?

The recourse to a notary being mandatory for any real estate transaction involving a mortgage, why wait until the offer is finalized and firm to consult your notary ?  This is your guarantee of a complication-free private real estate transaction.

chronique parue dans Rendez Vous (TC Média) juillet 2016

VENDRE SA MAISON SANS INTERMÉDIAIRE MAIS PAS SANS SON NOTAIRE!

Nous assistons depuis ces dernières années à une recrudescence des « ventes privées » d’immeubles, ces ventes faites sans l’entremise de courtiers immobiliers, que ce soit par le biais de sites internet spécialisés, des petites annonces ou tout simplement entre membres de la famille ou amis.

Malheureusement, nous constatons que ces ventes privées comportent fréquemment des complications facilement évitables comme par exemple :

·         Un acheteur forcé d’acheter même s’il n’a pu obtenir de financement hypothécaire

·         Un vendeur qui n’en peux plus d’attendre la confirmation du financement hypothécaire de son acheteur

·         Un acheteur qui fait preuve de négligence ou manigance pour se désister sans raison valable d’une offre d’achat alors qu’il a tout simplement changé d’idée

·         Un vendeur et un acheteur qui se chicanent la propriété du dépôt fait avec l’offre d’achat avant l’annulation de celle-ci

·         Un vendeur qui n’a pas effectué à ses frais les travaux préalables à la vente auxquels il s’était engagé dans l’offre d’achat

·         Une mésentente entre le vendeur et l’acheteur sur l’applicabilité de la garantie légale

·         Un vendeur qui refuse de fournir un certificat de localisation à jour ou tout autre document qu’il est tenu de délivrer selon l’offre d’achat ou la loi

·         Un acte de vente qui n’est pas signé à la date prévue

·         Un vendeur ou un acheteur qui décide de ne plus vendre ou acheteur sans raison valable

La rédaction d’une offre d’achat constitue un exercice plus complexe que peuvent se l’imaginer la plupart des non-initiés, les pièges étant nombreux.  Or, votre notaire sait comment éviter tous ces pièges.  Le notaire peut intervenir au dossier dans ses premiers balbutiements, en rédigeant l’offre d’achat pour les parties et en leur offrant tous les conseils et l’information juridique appropriés dans les circonstances.  Ainsi, il sera possible d’éviter la plupart des fréquentes complications rencontrées lors de ventes privées.

Pour faire du processus de vente privée une expérience agréable pour toutes les parties, exempte du stress et du fardeau financier que peuvent causer les complications engendrées par une offre d’achat mal rédigée, consultez votre notaire !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) juin 2016

POSTE COMBLÉ! On embauche!

Notre étude composée de 2 notaires est à la recherche d’un(e) technicien(ne) ou secrétaire juridique pour un poste à temps plein disponible immédiatement.

L’étude est située dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce à Montréal (Village Monkland) à deux pas du métro. La pratique est générale, principalement composée de dossiers en droit immobilier, testaments et mandats, procédures non contentieuses et successions.

La personne recherchée devra posséder les qualités suivantes: minutie, efficacité, autonomie, aptitude à travailler sous forte pression pour le respect des échéanciers, courtoisie et professionnalisme.

L’expérience et le bilinguisme sont requis. La connaissance de Pronotaire est un atout.

Salaire à discuter selon expérience.

Faites parvenir votre C.V. par courriel à : info@ndgnotaires.com

 

 

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?  La réponse ne s’établissant pas en nombre d’années, on ne peut pas dire qu’il y a une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le critère déterminant si un certificat de localisation est encore valide ou non est plutôt celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontre toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y a pas eu de changements depuis sa confection, alors il est toujours valide.  Et ce, même s’il date de 10 ou 15 ans.  Il faut donc vérifier si certains changements ont eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation peut encore être utilisé ou si un nouveau est requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins.

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple, au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il est impossible d’affirmer qu’un certificat de localisation a une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois peut ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans le sera encore.

Nouveau bureau, nouvelle image, équipe agrandie!

logo NDG notaires

Des nouvelles excitantes ! En effet, avec nouveau bureau rime nouvelle image corporative. Dès le 1er novembre, nous devenons NDG notaires. De plus, l’équipe s’agrandit avec l’arrivée de Me Charly El Helou. Un ajout qui pourra seulement améliorer l’excellent service que nous sommes fiers de vous offrir !  Je vous invite donc à aimer notre nouvelle page Facebook ou encore nous suivre sur Instagram et Twitter. Je continuerai d’y poster des liens intéressants touchant le droit notarial: immobilier, successions, testaments, etc. Vous pouvez compter sur nous pour vous fournir les meilleurs services notariaux en ville !

Big news ! Not only do we have a new office, we are also changing our corporate image. As of November 1st, we will be known as NDG Notaries. Moreover, we will be joined by Mtre. Charly El Helou, an addition to the team that can only improve the already excellent service we are proud to provide! I invite your to “Like” our new Facebook page or follow us on Instagram and Twitter. I will continue to post interesting articles pertaining to notarial subjects such as real estate, wills, estates, etc. We look forward to providing you with the best notarial services in town !

https://www.facebook.com/ndgnotaires/?fref=ts

https://twitter.com/NDGnotaires

https://instagram.com/ndgnotaires/

On déménage! We are moving!

Nous sommes très heureux de vous annoncer que dès lundi, le 31 août, nous aurons une nouvelle adresse!  Situés au 5505, avenue de Monkland à Montréal, nos nouveaux locaux sont à quelques pas de la station de métro Villa-Maria.  Spacieux et modernes, ils nous permettront de mieux desservir vos besoins notariaux de toutes sortes.  D’ailleurs, de nouveaux services sont maintenant disponibles comme les transactions de copropriétés indivises financées par la Banque Nationale s’ajoutent aux transactions du même type financées par les Caisses Desjardins.  D’autres nouveautés à venir sous peu.   Idéalement situés pour desservir les territoires de NDG, Westmount, Côte-St-Luc et Hampstead.

We are happy to announce that as of Monday, August 31st, we will have a new address! Located at 5505 Monkland Avenue, Montreal, our new office will be within a short walking distance from Villa Maria metro. Spacious and modern, it will allow us to better serve your every notarial need. In fact, we now offer new services. For example, along with transactions of co-properties finaced by Caisse Desjardins, we can now also take on those financed by the National Bank. Other announcements soon to come! We are ideally positioned to serve NDG, Westmount, Côte-St-Luc and Hampstead.

Pourquoi payer un notaire pour faire son testament alors qu’il existe des modèles gratuits sur internet ?

Ou encore pourquoi ne pas l’écrire vous-même sans frais ? En effet, le droit québécois reconnaît 2 autres types de testament que le testament notarié : le testament devant témoins et le testament olographe (entièrement écrit à la main).

Parce qu’il vous en coûtera au final bien plus cher d’avoir un testament devant témoins ou olographe

Certes, vous n’aurez pas à débourser pour la préparation d’un testament devant témoins ou d’un testament olographe. Des frais minimes pourront s’appliquer si vous achetez un formulaire de testament pré-imprimé.

Cependant, le testament notarié étant le seul qui n’a pas à être vérifié une fois que survient un décès, soit par le tribunal, soit par une procédure devant notaire, vous éviterez tous les frais de vérifications. Quelques centaines de dollars versus plus d’un millier d’un dollars. Le calcul est simple!

Et encore faut-il pouvoir retracer au moins l’un des témoins au moment de la vérification du testament devant témoins!

Parce que le règlement de votre succession pourra démarrer bien plus rapidement avec un testament notarié

Le testament notarié n’ayant pas à être vérifié contrairement au testament devant témoins et au testament olographe, le règlement de la succession pourra débuter dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec. Exit les délais du tribunal ou de la procédure de vérification devant notaire qui peuvent facilement s’étirer sur quelques mois.

Parce que votre testament devant témoins ou olographe pourrait être invalide

Il arrive très fréquemment avec ces types de testament que les formalités de base ne soient pas respectées.

Je pense entre autres à ce couple qui a refait leurs testaments avec moi récemment. Ils avaient apporté avec eux leur testament existant : un testament écrit à l’ordinateur comportant les dernières volontés de chacun d’eux (donc un testament conjoint), qu’ils avaient tous les 2 signé sans témoins. Ce testament n’était absolument pas valable :

  • premièrement, un testament est un document personnel. Il ne peut être conjoint.
  • Deuxièmement, un testament écrit à l’ordinateur doit avoir 2 témoins. Un testament sans témoin qui n’est pas notarié doit obligatoirement être écrit à la main par le testateur.

Ou encore à ce client qui avait fait signer comme témoin un de ses héritiers. Conséquence : cet héritier n’aurait pas reçu un sou de la succession de mon client. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le legs fait au témoin est nul.

Évidemment, vous évitez tous ces tracas avec un testament notarié. Le notaire maîtrise parfaitement les formalités des testaments et évitera toutes ces erreurs fatales.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet n’est peut-être pas adapté pour le Québec

Les lois étant très variables d’un État à l’autre, il peut facilement arriver que le testament trouvé sur internet ne soit pas valable au Québec et donc ne pourra être reconnu à la suite d’un décès. Un testament fait sur la base du droit français par exemple ne vous sera d’aucune aide si vous êtes domiciliés au Québec.

Parce que le testament notarié sera beaucoup plus complet que le modèle trouvé sur internet ou le testament olographe

Les modèles de testament trouvés sur internet sont généralement très succincts. Ils tiennent sur une seule page. Ils se limitent aux clauses de base élémentaires : qui hérite et qui liquidera votre succession. Si vous avez de la chance, le modèle que vous utilisez contiendra aussi une clause pour nommer un tuteur à votre(vos) enfant(s) mineur(s).

Les testaments que je prépare pour mes clients ont généralement plus de 6 pages. Pourquoi ? Parce qu’ils comprennent de nombreuses clauses qui vont rendre le règlement de votre succession plus facile en palliant à certaines règles de base contenues dans la Code civil qui causent souvent problème.

Parce que les modèles de testament trouvés sur internet ou pré-imprimés sont fréquemment mal complétés

Ou encore complétés de manière à causer de la confusion. Le même commentaire s’applique aux testaments olographes. La rédaction n’étant pas faite par un juriste d’expérience comme le notaire, il pourra s’avérer nécessaire par exemple d’obtenir un jugement déclaratoire par lequel le tribunal confirmera l’interprétation à donner à une clause imprécise d’un testament. Encore là, des frais et des délais importants seront à prévoir.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet ou pré-imprimé ne sera pas adapté à votre situation

La préparation d’un testament devant notaire nécessitera au moins 2 rendez-vous. Lors du premier rendez-vous, le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et vous suggérera des options qui seront adaptées à celle-ci. Par exemple, vous pourrez décider de faire un testament fiduciaire aux termes duquel votre(vos) héritier(s) seront les bénéficiaires de vos biens gérés dans un patrimoine distinct par un tiers. Ou encore le notaire vous avisera de ne pas léguer vos REER à votre sœur plutôt qu’à votre conjoint pour minimiser les impôts payables à votre décès. Le notaire veillera donc en préparant votre testament de respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Parce que votre testament notarié pourra plus difficilement être contesté

Le notaire qui fait signer un testament ou tout autre acte notarié par une personne doit s’assurer de l’identité et la capacité du signataire. C’est-à-dire que la personne est bien celle qu’elle prétend être, qu’elle est apte à comprendre les conséquences de l’acte et qu’elle y consent librement. La personne qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour que le testament notarié soit invalidé.

Dans le cas du testament devant témoins et du testament olographe, les éléments de contestation sont nombreux :

  • Est-ce que le testament olographe a vraiment été écrit par le testateur?
  • Est-ce que le testateur était encore apte lorsqu’il a signé le testament? Peut-être que son Alzheimer était trop avancé pour lui permettre de comprendre ce qu’il faisait à ce moment.
  • Est-ce qu’une personne a forcé le testateur à signer ce testament ?
  • S’agit-il d’un faux ?

Parce que le testament notarié sera conservé dans des conditions optimales

Les risques de destruction d’un testament notarié sont minimes. Tous les actes notariés sont conservés dans des voûtes ou classeurs qui résistent au feu pendant une longue période. De plus, ils sont enregistrés auprès de la Chambre des notaires.

Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit lors de votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

LE NOTAIRE AU CŒUR DE L’ADMINISTRATION DE LA JUSTICE QUÉBÉCOISE

Une réforme majeure de la procédure civile, c’est-à-dire de toutes les règles applicables devant les tribunaux québécois, entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Un des buts avoués de cette réforme est de favoriser le règlement des dossiers à l’extérieur des tribunaux. Ce qui équivaut à une certaine privatisation de la justice. Dans le cadre de cette réforme, les notaires se voient accorder une plus grande place dans l’administration de la justice.

Ainsi, le notaire pourra représenter davantage ses clients dans les dossiers judiciaires même lorsque plusieurs parties y ont des intérêts divergents, à la condition toutefois qu’il n’y ait pas de litige (contestation réelle du dossier). Auparavant, le notaire devait se dessaisir d’un dossier dès qu’il y avait une contestation quelconque. Donc, dès qu’une partie était représentée par un avocat, le notaire devait se retirer du dossier. Maintenant, le notaire pourra continuer le dossier même si une partie est représentée par un avocat ou par un autre notaire. Le nouveau Code de procédure civile permettra même au tribunal en cas de contestation de retourner le dossier au notaire s’il estime que cette contestation n’est pas sérieuse.

De plus, certaines demandes qui autrefois relevaient exclusivement du ressort des avocats pourront dorénavant être présentées par un notaire. Qu’on pense par exemple aux jugements déclaratoires qui sont utiles pour établir l’interprétation de testaments manquant de clarté notamment ou encore à diverses demandes en matière de successions comme les déclarations d’indignité empêchant une personne d’hériter et les demandes en reddition de compte du liquidateur.

D’un autre côté, le tribunal pourra déléguer certains pouvoirs au notaire. Par exemple, dans le cadre d’une homologation de mandat d’inaptitude ou d’ouverture de régime de protection (ex : curatelle), le tribunal pourra demander au notaire de procéder à l’interrogatoire de la personne inapte et de tenir à son bureau l’assemblée des parents et alliés. Ces pouvoirs pourront être exercés par le notaire même si le dossier suit la procédure devant tribunal en raison d’une contestation réelle de la demande.

Le nouveau Code de procédure civile accorde de plus une force accrue aux jugements obtenus en matières non contentieuses. Certains jugements qui auparavant étaient dépourvus de la force de chose jugée seront dorénavant exécutoires au même titre que les jugements obtenus à la suite d’un véritable procès. D’ailleurs, en certaines matières, telles que la vérification de testament et la tutelle au mineur, le procès-verbal du notaire tiendra lieu de jugement.

En tant que notaire déjà accréditée en procédures non contentieuses, je pourrai vous assister dans l’ensemble des étapes de vos dossiers non contestés devant les tribunaux, encore davantage que maintenant !