La fameuse taxe de 10% sur les condos

Je vous parlais il y a déjà un certain temps de cela des avantages de convertir en copropriété indivise plutôt qu’en copropriété divise, surtout dans l’arrondissement de Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce.  En effet, la facture en taxes lors de la demande de permis pour la conversion d’un immeuble existant dans l’arrondissement s’avérait plutôt salée. Comme dans plusieurs arrondissements de la Ville de Montréal, la réglementation de Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce imposait une taxe de 10% de l’évaluation du terrain de la propriété à convertir, taxe payable au moment du dépôt de la demande de permis de lotissement (création des lots requis pour faire les condos).  On parlait donc de factures de quelques dizaines de milliers de dollars.

Or, le règlement municipal établissant cette taxe de 10% a été modifié une première fois à l’automne 2016 par l’arrondissement Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce de manière à ce que le paiement de cette taxe ne soit plus exigé lors de la conversion en condos d’un immeuble comportant 2 ou 3 appartements.  Les autres immeubles comportant plus de 3 appartements demeuraient assujettis à la taxe de 10%.

L’arrondissement Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce a de nouveau modifié le règlement en cause de manière à abolir la taxe de 10% pour toute conversion en condos, peu importe le nombre d’appartements dans l’immeuble.  Dès l’entrée en vigueur de cette modification, les copropriétaires de plex comportant plus de 3 appartements pourront à nouveau convertir leurs bâtiments en condos à un coût raisonnable. Ils devront toutefois continuer de respecter le reste de la réglementation en place (demande de permis de lotissement notamment).  Je vous rappelle qu’il est impératif d’obtenir une autorisation de la Régie du Logement pour toute conversion en copropriété divise lorsque l’immeuble a comporté un ou des logements offerts en location dans les derniers 10 ans.

Attention par contre : l’abolition de la taxe de 10% n’entrera en vigueur qu’à la mi-juin 2018. Les demandes de lotissement déposées d’ici là donneront vraisemblablement lieu à une facturation de la taxe de 10%. Il serait intéressant de vérifier si le reste des arrondissements de la Ville de Montréal vont suivre l’exemple de Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce.

Il sera aussi intéressant de voir si l’abolition de la taxe de 10% amènera une augmentation des conversions en copropriété divise (condos).  En pratique, il n’en demeure pas moins que le bâtiment devra souvent être dans un premier temps converti en copropriété indivise avant de pouvoir passer à la copropriété divise.

 

CHANGEMENTS IMPORTANTS QUANT À LA TAXE DE BIENVENUE

Connus du public sous l’expression « taxe de bienvenue », les droits de mutations immobilières ont connu quelques changements législatifs importants au cours de la dernière année au niveau des exonérations possibles mais maintenant aussi au niveau de leur calcul.

En 2016, le gouvernement québécois avait modifié la loi sur les droits de mutations immobilières en resserrant les règles applicables aux transferts qui impliquent des compagnies. Par exemple, la taxe de bienvenue ne s’appliquait auparavant pas si l’immeuble était transféré entre une compagnie et son actionnaire détenant plus de 90% des actions votantes au jour du transfert. Dorénavant, le seuil de 90% doit être maintenu dans les 2 ans suivant le transfert à défaut de quoi la taxe est payable et comporte aussi une surprime. La même année, le gouvernement québécois avait également modifié la loi sur les droits de mutations en accordant 12 mois plutôt que 90 jours aux conjoints de faits se séparant pour procéder au transfert entre eux de leurs immeubles. Au-delà de cette période de 12 mois, la taxe doit être payée.

Deux nouveaux changements s’ajoutent cette année et visent directement le calcul du montant payable sur chacune des transactions :

• Le calcul de la taxe de bienvenue se fait par tranches progressives de la valeur de l’immeuble. Le premier 50 000$ se voit taxé à 0,5%, les 200 000,00$ suivant sont taxés à 1% et ainsi de suite. Dorénavant, les tranches progressives seront indexées annuellement. Dès janvier 2018, la première tranche passera donc à 50 400$. Ce changement favorisera les acheteurs.

• Les tranches progressives dans toute municipalité autre que la Ville de Montréal ne pouvaient dépasser 1,5 %. Dorénavant, toutes les villes pourront adopter un règlement pour facturer davantage que 1,5 % sur l’excédent de 500 000$, comme il existe déjà à la Ville de Montréal. Cette dernière par exemple facture 2% pour la portion de la valeur entre 500 000$ et 1 million, et 2,5 % pour la portion de la valeur qui excède 1 million. Ce changement vise donc uniquement les propriétés considérées de luxe.  Il faudra voir si les municipalités se prévaudront de cette possibilité

Poste comblé! Offre d’emploi

Notre étude composée de 2 notaires et 2 techniciennes juridiques est à la recherche d’un(e) technicien(ne) ou secrétaire juridique pour se joindre à l’équipe.  Le poste à temps plein est disponible immédiatement.

L’étude est située dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce à Montréal (Village Monkland) à deux pas du métro. La pratique est générale, principalement composée de dossiers en droit immobilier, testaments et mandats, procédures non contentieuses et successions.

La personne recherchée devra posséder les qualités suivantes: minutie, efficacité, autonomie, aptitude à travailler sous forte pression pour le respect des échéanciers, courtoisie et professionnalisme.

L’expérience et le bilinguisme sont requis.

La connaissance de Pronotaire et de l’expérience en copropriété indivise est un atout.

Salaire à discuter selon expérience.

Faites parvenir votre C.V. par courriel à : melanie.dube@notarius.net

Quelques avantages du testament notarié

Le testament notarié comporte de nombreux avantages par rapport aux testaments devant témoins et olographes (écrits à la main).

Le testament notarié est moins onéreux.  Certes, il y aura les frais initiaux du notaire pour sa rédaction mais le testament notarié sera effectif dès le décès sans intervention du tribunal ni procédure supplémentaire.  Ce qui évite bien des formalités et complications.

Le règlement de la succession démarrera immédiatement avec un testament notarié.  Le testament notarié permet de débuter le règlement de la succession dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau.  Exit les délais de la procédure de vérification du testament qui s’étirent sur quelques mois.

Le testament notarié peut difficilement être invalidé.  Il arrive fréquemment que les formalités de base ne soient pas respectées avec les autres types de testament.  Le notaire maîtrise parfaitement les formalités et évitera toutes les erreurs fatales.  En recevant un testament, il atteste de l’identité du signataire, de sa capacité à comprendre les conséquences et de son consentement.  Celui qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour qu’il soit invalidé.

Le testament notarié est adapté à votre situation.  Le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et suggérera des options adaptées à celle-ci.  Il veillera à respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Le testament notarié est plus complet.  Les testaments rédigés par des non juristes tiennent souvent sur une seule page.  Le testament notarié quant à lui comprend toutes les clauses qui faciliteront le règlement de la succession en palliant à certaines règles inefficaces du Code civil.

Le testament notarié est toujours conservé.  Le testament notarié fait l’objet de strictes règles de conservation et est enregistré auprès de la Chambre des notaires.  Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit après votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) novembre 2015

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

SELLING A HOME WITHOUT A REAL ESTATE BROKER – PART 2

As a follow-up to my article published last month, I would like to elaborate on a few aspects of selling a home without a realtor since I may given some the impression that I was discouraging the use of such an intermediary.

The main message of my previous article was that should one make the informed decision of buying a home or doing any real estate transaction without the assistance of a realtor, then this person should consider consulting a notary at the beginning of the process of the offer to purchase, not only when comes time to sign the hypothec and deed of sale.

Real estate transactions involve several considerations which are usually beyond the general scope of public’s qualifications.  Taking on a sale or a purchase on your own can result in major inconvenients and/or consequences.  Realtors, with their experience and expertise, can help their clients avoid those potential pitfalls.

It is of course entirely possible to conclude a real estate transaction without a professional realtor.  However, as mentioned in my previous article, there are potential complications in private sales which are easily avoidable.  We can also add to the list published last month for example: never ending discussions on the date of remittance of the keys when the parties forgot to complete this section of the offer to purchase, vendors hiding important facts related to the property like in this case where the buyers learned after the fact that a suicide pact took place therein, etc.

Taking into account all of the resources available before deciding to sell on your own is important.  The sale should be carefully planned and prepared.  For example, the vendor shall make sure that all the proper documentation is in order, including an up to date certificate of location.  Without the guidance and advice of a professional, who will inform the vendor that his certificate of location is not up to date ?  Will he even know that he needs to provide a certificate of location ?

The recourse to a notary being mandatory for any real estate transaction involving a mortgage, why wait until the offer is finalized and firm to consult your notary ?  This is your guarantee of a complication-free private real estate transaction.

chronique parue dans Rendez Vous (TC Média) juillet 2016

VENDRE SA MAISON SANS INTERMÉDIAIRE MAIS PAS SANS SON NOTAIRE!

Nous assistons depuis ces dernières années à une recrudescence des « ventes privées » d’immeubles, ces ventes faites sans l’entremise de courtiers immobiliers, que ce soit par le biais de sites internet spécialisés, des petites annonces ou tout simplement entre membres de la famille ou amis.

Malheureusement, nous constatons que ces ventes privées comportent fréquemment des complications facilement évitables comme par exemple :

·         Un acheteur forcé d’acheter même s’il n’a pu obtenir de financement hypothécaire

·         Un vendeur qui n’en peux plus d’attendre la confirmation du financement hypothécaire de son acheteur

·         Un acheteur qui fait preuve de négligence ou manigance pour se désister sans raison valable d’une offre d’achat alors qu’il a tout simplement changé d’idée

·         Un vendeur et un acheteur qui se chicanent la propriété du dépôt fait avec l’offre d’achat avant l’annulation de celle-ci

·         Un vendeur qui n’a pas effectué à ses frais les travaux préalables à la vente auxquels il s’était engagé dans l’offre d’achat

·         Une mésentente entre le vendeur et l’acheteur sur l’applicabilité de la garantie légale

·         Un vendeur qui refuse de fournir un certificat de localisation à jour ou tout autre document qu’il est tenu de délivrer selon l’offre d’achat ou la loi

·         Un acte de vente qui n’est pas signé à la date prévue

·         Un vendeur ou un acheteur qui décide de ne plus vendre ou acheteur sans raison valable

La rédaction d’une offre d’achat constitue un exercice plus complexe que peuvent se l’imaginer la plupart des non-initiés, les pièges étant nombreux.  Or, votre notaire sait comment éviter tous ces pièges.  Le notaire peut intervenir au dossier dans ses premiers balbutiements, en rédigeant l’offre d’achat pour les parties et en leur offrant tous les conseils et l’information juridique appropriés dans les circonstances.  Ainsi, il sera possible d’éviter la plupart des fréquentes complications rencontrées lors de ventes privées.

Pour faire du processus de vente privée une expérience agréable pour toutes les parties, exempte du stress et du fardeau financier que peuvent causer les complications engendrées par une offre d’achat mal rédigée, consultez votre notaire !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) juin 2016

POSTE COMBLÉ! On embauche!

Notre étude composée de 2 notaires est à la recherche d’un(e) technicien(ne) ou secrétaire juridique pour un poste à temps plein disponible immédiatement.

L’étude est située dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce à Montréal (Village Monkland) à deux pas du métro. La pratique est générale, principalement composée de dossiers en droit immobilier, testaments et mandats, procédures non contentieuses et successions.

La personne recherchée devra posséder les qualités suivantes: minutie, efficacité, autonomie, aptitude à travailler sous forte pression pour le respect des échéanciers, courtoisie et professionnalisme.

L’expérience et le bilinguisme sont requis. La connaissance de Pronotaire est un atout.

Salaire à discuter selon expérience.

Faites parvenir votre C.V. par courriel à : info@ndgnotaires.com

 

 

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– publication d’une servitude

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

Nouveau bureau, nouvelle image, équipe agrandie!

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Des nouvelles excitantes ! En effet, avec nouveau bureau rime nouvelle image corporative. Dès le 1er novembre, nous devenons NDG notaires. De plus, l’équipe s’agrandit avec l’arrivée de Me Charly El Helou. Un ajout qui pourra seulement améliorer l’excellent service que nous sommes fiers de vous offrir !  Je vous invite donc à aimer notre nouvelle page Facebook ou encore nous suivre sur Instagram et Twitter. Je continuerai d’y poster des liens intéressants touchant le droit notarial: immobilier, successions, testaments, etc. Vous pouvez compter sur nous pour vous fournir les meilleurs services notariaux en ville !

Big news ! Not only do we have a new office, we are also changing our corporate image. As of November 1st, we will be known as NDG Notaries. Moreover, we will be joined by Mtre. Charly El Helou, an addition to the team that can only improve the already excellent service we are proud to provide! I invite your to “Like” our new Facebook page or follow us on Instagram and Twitter. I will continue to post interesting articles pertaining to notarial subjects such as real estate, wills, estates, etc. We look forward to providing you with the best notarial services in town !

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