Quelques avantages du testament notarié

Le testament notarié comporte de nombreux avantages par rapport aux testaments devant témoins et olographes (écrits à la main).

Le testament notarié est moins onéreux.  Certes, il y aura les frais initiaux du notaire pour sa rédaction mais le testament notarié sera effectif dès le décès sans intervention du tribunal ni procédure supplémentaire.  Ce qui évite bien des formalités et complications.

Le règlement de la succession démarrera immédiatement avec un testament notarié.  Le testament notarié permet de débuter le règlement de la succession dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau.  Exit les délais de la procédure de vérification du testament qui s’étirent sur quelques mois.

Le testament notarié peut difficilement être invalidé.  Il arrive fréquemment que les formalités de base ne soient pas respectées avec les autres types de testament.  Le notaire maîtrise parfaitement les formalités et évitera toutes les erreurs fatales.  En recevant un testament, il atteste de l’identité du signataire, de sa capacité à comprendre les conséquences et de son consentement.  Celui qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour qu’il soit invalidé.

Le testament notarié est adapté à votre situation.  Le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et suggérera des options adaptées à celle-ci.  Il veillera à respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Le testament notarié est plus complet.  Les testaments rédigés par des non juristes tiennent souvent sur une seule page.  Le testament notarié quant à lui comprend toutes les clauses qui faciliteront le règlement de la succession en palliant à certaines règles inefficaces du Code civil.

Le testament notarié est toujours conservé.  Le testament notarié fait l’objet de strictes règles de conservation et est enregistré auprès de la Chambre des notaires.  Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit après votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) novembre 2015

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?  La réponse ne s’établissant pas en nombre d’années, on ne peut pas dire qu’il y a une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le critère déterminant si un certificat de localisation est encore valide ou non est plutôt celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontre toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y a pas eu de changements depuis sa confection, alors il est toujours valide.  Et ce, même s’il date de 10 ou 15 ans.  Il faut donc vérifier si certains changements ont eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation peut encore être utilisé ou si un nouveau est requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins.

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple, au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il est impossible d’affirmer qu’un certificat de localisation a une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois peut ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans le sera encore.

On déménage! We are moving!

Nous sommes très heureux de vous annoncer que dès lundi, le 31 août, nous aurons une nouvelle adresse!  Situés au 5505, avenue de Monkland à Montréal, nos nouveaux locaux sont à quelques pas de la station de métro Villa-Maria.  Spacieux et modernes, ils nous permettront de mieux desservir vos besoins notariaux de toutes sortes.  D’ailleurs, de nouveaux services sont maintenant disponibles comme les transactions de copropriétés indivises financées par la Banque Nationale s’ajoutent aux transactions du même type financées par les Caisses Desjardins.  D’autres nouveautés à venir sous peu.   Idéalement situés pour desservir les territoires de NDG, Westmount, Côte-St-Luc et Hampstead.

We are happy to announce that as of Monday, August 31st, we will have a new address! Located at 5505 Monkland Avenue, Montreal, our new office will be within a short walking distance from Villa Maria metro. Spacious and modern, it will allow us to better serve your every notarial need. In fact, we now offer new services. For example, along with transactions of co-properties finaced by Caisse Desjardins, we can now also take on those financed by the National Bank. Other announcements soon to come! We are ideally positioned to serve NDG, Westmount, Côte-St-Luc and Hampstead.

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : ALTERNATIVE À LA CONVERSION D’IMMEUBLES EN CONDOS

Depuis de nombreuses années, la conversion d’immeubles existant en copropriété divise est largement encadrée au niveau légal. Ainsi, un immeuble ayant comporté au moins 1 logement loué dans les derniers 10 ans ne pourra être converti sans l’autorisation de la Régie du Logement. Si cet immeuble est situé dans la Ville de Montréal, il faudra d’abord obtenir une dérogation de l’arrondissement puisque toute conversion en copropriété divise est en principe interdite à Montréal. Dans l’arrondissement Sud-Ouest par exemple, la dérogation ne pourra pas être obtenue si la bâtisse est inoccupée et que le taux d’inoccupation des logements résidentiels dans le secteur est de moins que 3%. De plus, de nombreux arrondissements de la Ville de Montréal ont adopté une nouvelle réglementation pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels (voir par exemple http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). Ainsi, le propriétaire d’un immeuble existant qui le convertit en copropriété divise devra acquitter une taxe de 10% de la valeur du terrain sur lequel est située sa bâtisse.

Au niveau pratique, les étapes suivantes devront être respectées par le propriétaire d’un immeuble existant qui désire le convertir en condos :

  • Demander un permis de conversion en copropriété divise à l’arrondissement et obtenir la dérogation requise (coût variable selon les arrondissements. Entre 300$ et 2600$ dans l’arrondissement Sud-Ouest – voir http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Demander l’autorisation de convertir l’immeuble à la Régie du logement s’il y a eu un ou des logements loués dans les derniers 10 ans. Le propriétaire sera généralement assisté par un notaire ou un avocat à cette étape (honoraires variables).
  • Subdiviser l’immeuble pour que chaque appartement soit une entité distincte au Registre foncier. Cette étape sera effectuée par un arpenteur-géomètre (honoraires variables).
  • Préparer et publier la déclaration de copropriété, laquelle est nécessairement un acte notarié (honoraires variables). Si l’autorisation de la Régie du logement a été obtenue, la déclaration de copropriété devra obligatoirement être publiée dans l’année suivant la décision à moins qu’une prolongation de délai ne soit obtenue.
  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble une fois converti en condos (honoraires variables).
  • Acquitter la taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements où cette taxe est applicable. Par exemple, pour un duplex situé dans l’arrondissement Sud-Ouest évalué à 472 900$ dont le terrain vaut 155 500$, cette taxe s’élèvera à 15 550$.

Le coût de la conversion dans ce cas tournera donc autour de 25 000$. Existe-t-il une manière d’éviter tous ces frais et les délais ? La réponse est oui.

En effet, pour l’instant, aucune réglementation n’encadre la conversion d’immeubles existants en copropriété indivise. Ainsi, le propriétaire d’un appartement se portera acquéreur d’un pourcentage de l’immeuble total avec le droit exclusif d’occuper son appartement. Pas de demande de permis à l’arrondissement, pas de demande à la Régie du logement, pas de subdivision par l’arpenteur et pas de taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements!  Et peu importe le type de conversion choisi (copropriété divise ou copropriété indivise), le résultat sera le même: chaque appartement pourra être vendu séparément.

Les étapes de la conversion en copropriété indivise se limitent à ce qui suit :

  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble avec un plan de chaque appartement et étage.
  • Préparer et publier une convention d’indivision par acte notarié. Cette convention établira les règles qui gouverneront les relations entre les copropriétaires.

En copropriété indivise, les propriétaires se partageront les comptes de taxes municipales et scolaires selon les pourcentages établis à la convention d’indivision. La conversion en copropriété indivise n’entraîne donc pas une augmentation des taxes foncières contrairement à la conversion en condos.

À noter toutefois que la copropriété indivise comporte ses particularités qui feront éventuellement l’objet d’un article sur ce blog (voir http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

Le but de toute cette réglementation de la Ville de Montréal en matière de conversion en condos, soit la protection du parc locatif, est certes louable. Cependant, je suis d’avis qu’elle aura l’effet contraire. En décourageant la conversion en condos, la Ville de Montréal encourage la copropriété indivise qui en plus la privera de revenus importants.