Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– publication d’une servitude

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

• sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
• son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.