Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

On déménage! We are moving!

Nous sommes très heureux de vous annoncer que dès lundi, le 31 août, nous aurons une nouvelle adresse!  Situés au 5505, avenue de Monkland à Montréal, nos nouveaux locaux sont à quelques pas de la station de métro Villa-Maria.  Spacieux et modernes, ils nous permettront de mieux desservir vos besoins notariaux de toutes sortes.  D’ailleurs, de nouveaux services sont maintenant disponibles comme les transactions de copropriétés indivises financées par la Banque Nationale s’ajoutent aux transactions du même type financées par les Caisses Desjardins.  D’autres nouveautés à venir sous peu.   Idéalement situés pour desservir les territoires de NDG, Westmount, Côte-St-Luc et Hampstead.

We are happy to announce that as of Monday, August 31st, we will have a new address! Located at 5505 Monkland Avenue, Montreal, our new office will be within a short walking distance from Villa Maria metro. Spacious and modern, it will allow us to better serve your every notarial need. In fact, we now offer new services. For example, along with transactions of co-properties finaced by Caisse Desjardins, we can now also take on those financed by the National Bank. Other announcements soon to come! We are ideally positioned to serve NDG, Westmount, Côte-St-Luc and Hampstead.

Pourquoi payer un notaire pour faire son testament alors qu’il existe des modèles gratuits sur internet ?

Ou encore pourquoi ne pas l’écrire vous-même sans frais ? En effet, le droit québécois reconnaît 2 autres types de testament que le testament notarié : le testament devant témoins et le testament olographe (entièrement écrit à la main).

Parce qu’il vous en coûtera au final bien plus cher d’avoir un testament devant témoins ou olographe

Certes, vous n’aurez pas à débourser pour la préparation d’un testament devant témoins ou d’un testament olographe. Des frais minimes pourront s’appliquer si vous achetez un formulaire de testament pré-imprimé.

Cependant, le testament notarié étant le seul qui n’a pas à être vérifié une fois que survient un décès, soit par le tribunal, soit par une procédure devant notaire, vous éviterez tous les frais de vérifications. Quelques centaines de dollars versus plus d’un millier d’un dollars. Le calcul est simple!

Et encore faut-il pouvoir retracer au moins l’un des témoins au moment de la vérification du testament devant témoins!

Parce que le règlement de votre succession pourra démarrer bien plus rapidement avec un testament notarié

Le testament notarié n’ayant pas à être vérifié contrairement au testament devant témoins et au testament olographe, le règlement de la succession pourra débuter dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec. Exit les délais du tribunal ou de la procédure de vérification devant notaire qui peuvent facilement s’étirer sur quelques mois.

Parce que votre testament devant témoins ou olographe pourrait être invalide

Il arrive très fréquemment avec ces types de testament que les formalités de base ne soient pas respectées.

Je pense entre autres à ce couple qui a refait leurs testaments avec moi récemment. Ils avaient apporté avec eux leur testament existant : un testament écrit à l’ordinateur comportant les dernières volontés de chacun d’eux (donc un testament conjoint), qu’ils avaient tous les 2 signé sans témoins. Ce testament n’était absolument pas valable :

  • premièrement, un testament est un document personnel. Il ne peut être conjoint.
  • Deuxièmement, un testament écrit à l’ordinateur doit avoir 2 témoins. Un testament sans témoin qui n’est pas notarié doit obligatoirement être écrit à la main par le testateur.

Ou encore à ce client qui avait fait signer comme témoin un de ses héritiers. Conséquence : cet héritier n’aurait pas reçu un sou de la succession de mon client. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le legs fait au témoin est nul.

Évidemment, vous évitez tous ces tracas avec un testament notarié. Le notaire maîtrise parfaitement les formalités des testaments et évitera toutes ces erreurs fatales.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet n’est peut-être pas adapté pour le Québec

Les lois étant très variables d’un État à l’autre, il peut facilement arriver que le testament trouvé sur internet ne soit pas valable au Québec et donc ne pourra être reconnu à la suite d’un décès. Un testament fait sur la base du droit français par exemple ne vous sera d’aucune aide si vous êtes domiciliés au Québec.

Parce que le testament notarié sera beaucoup plus complet que le modèle trouvé sur internet ou le testament olographe

Les modèles de testament trouvés sur internet sont généralement très succincts. Ils tiennent sur une seule page. Ils se limitent aux clauses de base élémentaires : qui hérite et qui liquidera votre succession. Si vous avez de la chance, le modèle que vous utilisez contiendra aussi une clause pour nommer un tuteur à votre(vos) enfant(s) mineur(s).

Les testaments que je prépare pour mes clients ont généralement plus de 6 pages. Pourquoi ? Parce qu’ils comprennent de nombreuses clauses qui vont rendre le règlement de votre succession plus facile en palliant à certaines règles de base contenues dans la Code civil qui causent souvent problème.

Parce que les modèles de testament trouvés sur internet ou pré-imprimés sont fréquemment mal complétés

Ou encore complétés de manière à causer de la confusion. Le même commentaire s’applique aux testaments olographes. La rédaction n’étant pas faite par un juriste d’expérience comme le notaire, il pourra s’avérer nécessaire par exemple d’obtenir un jugement déclaratoire par lequel le tribunal confirmera l’interprétation à donner à une clause imprécise d’un testament. Encore là, des frais et des délais importants seront à prévoir.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet ou pré-imprimé ne sera pas adapté à votre situation

La préparation d’un testament devant notaire nécessitera au moins 2 rendez-vous. Lors du premier rendez-vous, le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et vous suggérera des options qui seront adaptées à celle-ci. Par exemple, vous pourrez décider de faire un testament fiduciaire aux termes duquel votre(vos) héritier(s) seront les bénéficiaires de vos biens gérés dans un patrimoine distinct par un tiers. Ou encore le notaire vous avisera de ne pas léguer vos REER à votre sœur plutôt qu’à votre conjoint pour minimiser les impôts payables à votre décès. Le notaire veillera donc en préparant votre testament de respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Parce que votre testament notarié pourra plus difficilement être contesté

Le notaire qui fait signer un testament ou tout autre acte notarié par une personne doit s’assurer de l’identité et la capacité du signataire. C’est-à-dire que la personne est bien celle qu’elle prétend être, qu’elle est apte à comprendre les conséquences de l’acte et qu’elle y consent librement. La personne qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour que le testament notarié soit invalidé.

Dans le cas du testament devant témoins et du testament olographe, les éléments de contestation sont nombreux :

  • Est-ce que le testament olographe a vraiment été écrit par le testateur?
  • Est-ce que le testateur était encore apte lorsqu’il a signé le testament? Peut-être que son Alzheimer était trop avancé pour lui permettre de comprendre ce qu’il faisait à ce moment.
  • Est-ce qu’une personne a forcé le testateur à signer ce testament ?
  • S’agit-il d’un faux ?

Parce que le testament notarié sera conservé dans des conditions optimales

Les risques de destruction d’un testament notarié sont minimes. Tous les actes notariés sont conservés dans des voûtes ou classeurs qui résistent au feu pendant une longue période. De plus, ils sont enregistrés auprès de la Chambre des notaires.

Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit lors de votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

LE MAJEUR SOUS TUTELLE PEUT TESTER (certaines conditions s’appliquent)

En principe, pour pouvoir faire son testament, il faut avoir la capacité juridique, donc ne pas être sous un régime de protection (tutelle, curatelle). Toutefois, comme la tutelle est prononcée en cas d’inaptitude partielle (par opposition à l’inaptitude totale qui donne plutôt lieu à l’ouverture d’une curatelle), la personne sous tutelle peut encore poser certains actes elle-même.

Un des moyens pour permettre à la personne sous tutelle de faire son testament est de demander au tribunal de l’autoriser. En effet, le Code civil permet au juge de prévoir quels actes la personne sous tutelle pourra poser sans l’assistance de son tuteur :

288 C.c.Q.   À l’ouverture de la tutelle ou postérieurement, le tribunal peut déterminer le degré de capacité du majeur en tutelle, en prenant en considération l’évaluation médicale et psychosociale et, selon le cas, l’avis du conseil de tutelle ou des personnes susceptibles d’être appelées à en faire partie.

Il indique alors les actes que la personne en tutelle peut faire elle-même, seule ou avec l’assistance du tuteur, ou ceux qu’elle ne peut faire sans être représentée.

Cette demande peut être faite en même temps que la demande d’ouverture de la tutelle ou après. Il faut toutefois prendre en considération les risques d’une telle demande. Il n’est pas rare que les personnes sous tutelle soit vulnérables, influençables. Des gens mal intentionnés dans l’entourage de la personne sous tutelle pourraient prendre avantage de cette permission pour pousser la personne sous tutelle à faire son testament en leur faveur…

Le deuxième moyen pour permettre à la personne sous tutelle de faire son testament consiste à faire ratifier le testament par le tribunal :

709 C.c.Q.  Le testament fait par un majeur après sa mise en tutelle peut être confirmé par le tribunal si la nature de ses dispositions et les circonstances qui entourent sa confection le permettent.

Dans cette hypothèse, la personne sous tutelle fera son testament comme si sa capacité n’était pas moindre que toute autre personne. Évidemment, ce n’est pas le tuteur qui fait le testament pour la personne sous tutelle mais bien la personne sous tutelle elle-même. Les auteurs considéraient jusqu’à récemment que le recours en ratification du testament de la personne sous tutelle ne pouvait avoir lieu qu’une fois cette personne décédée. La jurisprudence a toutefois renversée cette règle et il est maintenant possible de demander la ratification du vivant de la personne sous tutelle. On évite ainsi le risque que la ratification du testament soit refusée au décès et qu’on doive régler la succession sur la base d’un testament fait avant la tutelle ou sous l’influence indue de tiers par exemple. Comme le testament est de nature très confidentielle, on s’assurera qu’il est fourni sous scellé au tribunal.

Le testament notarié est de plus à privilégier. On évitera ainsi la procédure d’homologation au décès en plus de fournir au tribunal dans le cadre du recours en ratification un indice de la capacité de la personne sous tutelle. En effet, le notaire s’assurera que la personne sous tutelle ne se trouvait pas sous l’influence de tiers lors de la confection du testament et qu’elle comprenait les dispositions contenues dans le testament. Il est donc important que le notaire rencontre la personne sous tutelle seule. Il s’agit d’une des circonstances que le tribunal évaluera avant de ratifier le testament de la personne sous tutelle.

De plus, le tribunal considérera la capacité de la personne sous tutelle à comprendre les dispositions contenues dans son testament. Il est donc judicieux de fournir au tribunal une évaluation médicale et une évaluation psychosociale faite par un professionnel qui établiront les capacités cognitives de la personne sous tutelle ainsi que son jugement. Le tribunal vérifiera de plus le contenu du testament de manière à s’assurer que les legs sont faits en faveur de personnes proches de la personne sous tutelle.