Quelques avantages du testament notarié

Le testament notarié comporte de nombreux avantages par rapport aux testaments devant témoins et olographes (écrits à la main).

Le testament notarié est moins onéreux.  Certes, il y aura les frais initiaux du notaire pour sa rédaction mais le testament notarié sera effectif dès le décès sans intervention du tribunal ni procédure supplémentaire.  Ce qui évite bien des formalités et complications.

Le règlement de la succession démarrera immédiatement avec un testament notarié.  Le testament notarié permet de débuter le règlement de la succession dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau.  Exit les délais de la procédure de vérification du testament qui s’étirent sur quelques mois.

Le testament notarié peut difficilement être invalidé.  Il arrive fréquemment que les formalités de base ne soient pas respectées avec les autres types de testament.  Le notaire maîtrise parfaitement les formalités et évitera toutes les erreurs fatales.  En recevant un testament, il atteste de l’identité du signataire, de sa capacité à comprendre les conséquences et de son consentement.  Celui qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour qu’il soit invalidé.

Le testament notarié est adapté à votre situation.  Le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et suggérera des options adaptées à celle-ci.  Il veillera à respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Le testament notarié est plus complet.  Les testaments rédigés par des non juristes tiennent souvent sur une seule page.  Le testament notarié quant à lui comprend toutes les clauses qui faciliteront le règlement de la succession en palliant à certaines règles inefficaces du Code civil.

Le testament notarié est toujours conservé.  Le testament notarié fait l’objet de strictes règles de conservation et est enregistré auprès de la Chambre des notaires.  Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit après votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) novembre 2015

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

La majorité des québécois procédera à l’achat d’un immeuble chez le notaire au moins une fois dans sa vie mais combien savent quel rôle joue réellement le notaire dans cet achat le plus important d’une vie ?  En fait, le rôle du notaire consiste à s’assurer que toutes les parties sont protégées dans la transaction.  Par ses vérifications, il sécurise la transaction pour l’acheteur, le vendeur mais aussi la banque.  Il est le notaire de chacun d’eux, devant tous les représenter avec impartialité. 

En procédant à l’examen des transactions précédentes sur l’immeuble, le notaire décèle toutes les lacunes ayant pu se glisser dans le passé et veille à ce qu’elles soient corrigées, ce qui permet de plus de confirmer que le vendeur est bien le seul propriétaire de l’immeuble.

Le notaire veille à ce que chaque partie remplisse ses obligations face aux autres.  Par exemple, il contrôle la remise par le vendeur à l’acheteur de tous les documents requis et le respect par l’acheteur des conditions de la banque.  Il examine tous les documents et adresse toute irrégularité.  C’est également le notaire qui veille à ce que les contrats soient enregistrés, permettant d’éviter par exemple que le vendeur ne vende le même immeuble à 2 personnes différentes.

Le notaire devant de plus vérifier l’identité de toutes les parties impliquées à la transaction, les fraudes sur la personne seront évitées.

Son rôle est également financier.  Le notaire contrôle que le prix de vente et les ajustements (remboursements de taxes et etc.) est payé de manière sécuritaire et que le vendeur ne reçoive les fonds qu’après paiement de toutes ses dettes rattachées à l’immeuble telles que taxes foncière, hypothèque(s), certificat de localisation, commission des courtiers immobiliers.  Évitant ainsi que l’acheteur doive les payer lui-même.

Confier sa transaction immobilière au notaire, c’est donc s’assurer de ne pas acheter des problèmes !

chronique parue dans Rendez-Vous (TC Média) décembre 2015

SELLING A HOME WITHOUT A REAL ESTATE BROKER – PART 2

As a follow-up to my article published last month, I would like to elaborate on a few aspects of selling a home without a realtor since I may given some the impression that I was discouraging the use of such an intermediary.

The main message of my previous article was that should one make the informed decision of buying a home or doing any real estate transaction without the assistance of a realtor, then this person should consider consulting a notary at the beginning of the process of the offer to purchase, not only when comes time to sign the hypothec and deed of sale.

Real estate transactions involve several considerations which are usually beyond the general scope of public’s qualifications.  Taking on a sale or a purchase on your own can result in major inconvenients and/or consequences.  Realtors, with their experience and expertise, can help their clients avoid those potential pitfalls.

It is of course entirely possible to conclude a real estate transaction without a professional realtor.  However, as mentioned in my previous article, there are potential complications in private sales which are easily avoidable.  We can also add to the list published last month for example: never ending discussions on the date of remittance of the keys when the parties forgot to complete this section of the offer to purchase, vendors hiding important facts related to the property like in this case where the buyers learned after the fact that a suicide pact took place therein, etc.

Taking into account all of the resources available before deciding to sell on your own is important.  The sale should be carefully planned and prepared.  For example, the vendor shall make sure that all the proper documentation is in order, including an up to date certificate of location.  Without the guidance and advice of a professional, who will inform the vendor that his certificate of location is not up to date ?  Will he even know that he needs to provide a certificate of location ?

The recourse to a notary being mandatory for any real estate transaction involving a mortgage, why wait until the offer is finalized and firm to consult your notary ?  This is your guarantee of a complication-free private real estate transaction.

chronique parue dans Rendez Vous (TC Média) juillet 2016

Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

On déménage! We are moving!

Nous sommes très heureux de vous annoncer que dès lundi, le 31 août, nous aurons une nouvelle adresse!  Situés au 5505, avenue de Monkland à Montréal, nos nouveaux locaux sont à quelques pas de la station de métro Villa-Maria.  Spacieux et modernes, ils nous permettront de mieux desservir vos besoins notariaux de toutes sortes.  D’ailleurs, de nouveaux services sont maintenant disponibles comme les transactions de copropriétés indivises financées par la Banque Nationale s’ajoutent aux transactions du même type financées par les Caisses Desjardins.  D’autres nouveautés à venir sous peu.   Idéalement situés pour desservir les territoires de NDG, Westmount, Côte-St-Luc et Hampstead.

We are happy to announce that as of Monday, August 31st, we will have a new address! Located at 5505 Monkland Avenue, Montreal, our new office will be within a short walking distance from Villa Maria metro. Spacious and modern, it will allow us to better serve your every notarial need. In fact, we now offer new services. For example, along with transactions of co-properties finaced by Caisse Desjardins, we can now also take on those financed by the National Bank. Other announcements soon to come! We are ideally positioned to serve NDG, Westmount, Côte-St-Luc and Hampstead.

Pourquoi payer un notaire pour faire son testament alors qu’il existe des modèles gratuits sur internet ?

Ou encore pourquoi ne pas l’écrire vous-même sans frais ? En effet, le droit québécois reconnaît 2 autres types de testament que le testament notarié : le testament devant témoins et le testament olographe (entièrement écrit à la main).

Parce qu’il vous en coûtera au final bien plus cher d’avoir un testament devant témoins ou olographe

Certes, vous n’aurez pas à débourser pour la préparation d’un testament devant témoins ou d’un testament olographe. Des frais minimes pourront s’appliquer si vous achetez un formulaire de testament pré-imprimé.

Cependant, le testament notarié étant le seul qui n’a pas à être vérifié une fois que survient un décès, soit par le tribunal, soit par une procédure devant notaire, vous éviterez tous les frais de vérifications. Quelques centaines de dollars versus plus d’un millier d’un dollars. Le calcul est simple!

Et encore faut-il pouvoir retracer au moins l’un des témoins au moment de la vérification du testament devant témoins!

Parce que le règlement de votre succession pourra démarrer bien plus rapidement avec un testament notarié

Le testament notarié n’ayant pas à être vérifié contrairement au testament devant témoins et au testament olographe, le règlement de la succession pourra débuter dès l’obtention des certificats de recherche testamentaires de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec. Exit les délais du tribunal ou de la procédure de vérification devant notaire qui peuvent facilement s’étirer sur quelques mois.

Parce que votre testament devant témoins ou olographe pourrait être invalide

Il arrive très fréquemment avec ces types de testament que les formalités de base ne soient pas respectées.

Je pense entre autres à ce couple qui a refait leurs testaments avec moi récemment. Ils avaient apporté avec eux leur testament existant : un testament écrit à l’ordinateur comportant les dernières volontés de chacun d’eux (donc un testament conjoint), qu’ils avaient tous les 2 signé sans témoins. Ce testament n’était absolument pas valable :

  • premièrement, un testament est un document personnel. Il ne peut être conjoint.
  • Deuxièmement, un testament écrit à l’ordinateur doit avoir 2 témoins. Un testament sans témoin qui n’est pas notarié doit obligatoirement être écrit à la main par le testateur.

Ou encore à ce client qui avait fait signer comme témoin un de ses héritiers. Conséquence : cet héritier n’aurait pas reçu un sou de la succession de mon client. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le legs fait au témoin est nul.

Évidemment, vous évitez tous ces tracas avec un testament notarié. Le notaire maîtrise parfaitement les formalités des testaments et évitera toutes ces erreurs fatales.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet n’est peut-être pas adapté pour le Québec

Les lois étant très variables d’un État à l’autre, il peut facilement arriver que le testament trouvé sur internet ne soit pas valable au Québec et donc ne pourra être reconnu à la suite d’un décès. Un testament fait sur la base du droit français par exemple ne vous sera d’aucune aide si vous êtes domiciliés au Québec.

Parce que le testament notarié sera beaucoup plus complet que le modèle trouvé sur internet ou le testament olographe

Les modèles de testament trouvés sur internet sont généralement très succincts. Ils tiennent sur une seule page. Ils se limitent aux clauses de base élémentaires : qui hérite et qui liquidera votre succession. Si vous avez de la chance, le modèle que vous utilisez contiendra aussi une clause pour nommer un tuteur à votre(vos) enfant(s) mineur(s).

Les testaments que je prépare pour mes clients ont généralement plus de 6 pages. Pourquoi ? Parce qu’ils comprennent de nombreuses clauses qui vont rendre le règlement de votre succession plus facile en palliant à certaines règles de base contenues dans la Code civil qui causent souvent problème.

Parce que les modèles de testament trouvés sur internet ou pré-imprimés sont fréquemment mal complétés

Ou encore complétés de manière à causer de la confusion. Le même commentaire s’applique aux testaments olographes. La rédaction n’étant pas faite par un juriste d’expérience comme le notaire, il pourra s’avérer nécessaire par exemple d’obtenir un jugement déclaratoire par lequel le tribunal confirmera l’interprétation à donner à une clause imprécise d’un testament. Encore là, des frais et des délais importants seront à prévoir.

Parce que le modèle de testament trouvé sur internet ou pré-imprimé ne sera pas adapté à votre situation

La préparation d’un testament devant notaire nécessitera au moins 2 rendez-vous. Lors du premier rendez-vous, le notaire vous questionnera sur votre situation personnelle et vous suggérera des options qui seront adaptées à celle-ci. Par exemple, vous pourrez décider de faire un testament fiduciaire aux termes duquel votre(vos) héritier(s) seront les bénéficiaires de vos biens gérés dans un patrimoine distinct par un tiers. Ou encore le notaire vous avisera de ne pas léguer vos REER à votre sœur plutôt qu’à votre conjoint pour minimiser les impôts payables à votre décès. Le notaire veillera donc en préparant votre testament de respecter vos volontés en favorisant la protection de vos proches.

Parce que votre testament notarié pourra plus difficilement être contesté

Le notaire qui fait signer un testament ou tout autre acte notarié par une personne doit s’assurer de l’identité et la capacité du signataire. C’est-à-dire que la personne est bien celle qu’elle prétend être, qu’elle est apte à comprendre les conséquences de l’acte et qu’elle y consent librement. La personne qui veut contester un testament notarié devra apporter une forte preuve contraire pour que le testament notarié soit invalidé.

Dans le cas du testament devant témoins et du testament olographe, les éléments de contestation sont nombreux :

  • Est-ce que le testament olographe a vraiment été écrit par le testateur?
  • Est-ce que le testateur était encore apte lorsqu’il a signé le testament? Peut-être que son Alzheimer était trop avancé pour lui permettre de comprendre ce qu’il faisait à ce moment.
  • Est-ce qu’une personne a forcé le testateur à signer ce testament ?
  • S’agit-il d’un faux ?

Parce que le testament notarié sera conservé dans des conditions optimales

Les risques de destruction d’un testament notarié sont minimes. Tous les actes notariés sont conservés dans des voûtes ou classeurs qui résistent au feu pendant une longue période. De plus, ils sont enregistrés auprès de la Chambre des notaires.

Qui peut vous assurer que votre testament devant témoins ou olographe ne sera pas détruit lors de votre décès par une personne insatisfaite de son contenu ?

LE NOTAIRE AU CŒUR DE L’ADMINISTRATION DE LA JUSTICE QUÉBÉCOISE

Une réforme majeure de la procédure civile, c’est-à-dire de toutes les règles applicables devant les tribunaux québécois, entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Un des buts avoués de cette réforme est de favoriser le règlement des dossiers à l’extérieur des tribunaux. Ce qui équivaut à une certaine privatisation de la justice. Dans le cadre de cette réforme, les notaires se voient accorder une plus grande place dans l’administration de la justice.

Ainsi, le notaire pourra représenter davantage ses clients dans les dossiers judiciaires même lorsque plusieurs parties y ont des intérêts divergents, à la condition toutefois qu’il n’y ait pas de litige (contestation réelle du dossier). Auparavant, le notaire devait se dessaisir d’un dossier dès qu’il y avait une contestation quelconque. Donc, dès qu’une partie était représentée par un avocat, le notaire devait se retirer du dossier. Maintenant, le notaire pourra continuer le dossier même si une partie est représentée par un avocat ou par un autre notaire. Le nouveau Code de procédure civile permettra même au tribunal en cas de contestation de retourner le dossier au notaire s’il estime que cette contestation n’est pas sérieuse.

De plus, certaines demandes qui autrefois relevaient exclusivement du ressort des avocats pourront dorénavant être présentées par un notaire. Qu’on pense par exemple aux jugements déclaratoires qui sont utiles pour établir l’interprétation de testaments manquant de clarté notamment ou encore à diverses demandes en matière de successions comme les déclarations d’indignité empêchant une personne d’hériter et les demandes en reddition de compte du liquidateur.

D’un autre côté, le tribunal pourra déléguer certains pouvoirs au notaire. Par exemple, dans le cadre d’une homologation de mandat d’inaptitude ou d’ouverture de régime de protection (ex : curatelle), le tribunal pourra demander au notaire de procéder à l’interrogatoire de la personne inapte et de tenir à son bureau l’assemblée des parents et alliés. Ces pouvoirs pourront être exercés par le notaire même si le dossier suit la procédure devant tribunal en raison d’une contestation réelle de la demande.

Le nouveau Code de procédure civile accorde de plus une force accrue aux jugements obtenus en matières non contentieuses. Certains jugements qui auparavant étaient dépourvus de la force de chose jugée seront dorénavant exécutoires au même titre que les jugements obtenus à la suite d’un véritable procès. D’ailleurs, en certaines matières, telles que la vérification de testament et la tutelle au mineur, le procès-verbal du notaire tiendra lieu de jugement.

En tant que notaire déjà accréditée en procédures non contentieuses, je pourrai vous assister dans l’ensemble des étapes de vos dossiers non contestés devant les tribunaux, encore davantage que maintenant !

ACHAT D’UNE MAISON 101 – QUELQUES PRÉCISIONS

La Presse a publié le week-end dernier un dossier intéressant donnant quelques conseils pour un premier achat immobilier :

http://plus.lapresse.ca/screens/331554ec-1ddb-4a87-adb1-757474716a44%7CEvbiJSDL~52J.html

Voici quelques précisions qui pourront s’avérer utiles pour tout novice en la matière :

Pré-approbation hypothécaire

Tel que mentionné dans l’article de la Presse, ne vous fiez pas au montant que la banque vous autorise à emprunter pour déterminer le prix de la maison ou du condo que vous pouvez vous permettre. La Banque a intérêt à ce que vous empruntiez le plus possible. De votre côté, vous serez beaucoup plus confortables et aurez à faire moins de sacrifices si vous limitez le prix d’achat de votre première propriété à un montant moindre que celui pour lequel vous être autorisés.

Achat sans courtier immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans l’achat de votre première propriété sans agent immobilier, consultez votre notaire. Il(elle) pourra vous guider dans le processus, faire certaines vérifications préalables quant à la propriété que vous envisagez d’acheter et vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat et la vérification des documents du vendeur (déclaration du vendeur, déclaration de copropriété, etc.).

Passez chez le notaire

Ce ne sont pas tous les frais « de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. L’acheteur assumera les frais de l’acte de vente et de son hypothèque. Par contre, c’est le vendeur qui doit assumer les frais pour le remboursement de sa propre hypothèque, la correction de tout problème de titres, l’assurance-titres si la correction ne peut être effectuée en temps opportun et la mise à jour de la convention d’indivision par exemples.

L’offre d’achat aura été fournie au préalable au notaire par le courtier immobilier du vendeur s’il y en a un. Dans une vente privée (Duproprio par exemple), ce sont les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes qui devront fournir les documents appropriés au notaire incluant l’offre d’achat.

Le notaire recevra directement de la banque le prêt hypothécaire mais l’acheteur devra fournir sa mise de fonds et les ajustements lui-même.

Pour comprendre tout ce que le notaire fera au bénéfice de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente, voir mon article précédent : https://mdnotaire.net/2014/04/21/bien-plus-que-20-roles-meconnus-de-votre-notaire/

Acompte (dépôt)

Le dépôt devrait être versé directement au notaire car celui-ci devra contrôler tous les fonds reliés à la transaction. Si le dépôt est versé au courtier immobilier, le notaire devra le récupérer avant la signature de l’acte de vente, ce qui peut causer des délais indésirables.

Assurances sur prêt hypothécaire

La Banque vous proposera certainement une assurance-vie et une assurance-invalidité qui remboursera votre hypothèque en cas de pépin. Vous avez intérêt à « magasiner » cette assurance-vie et/ou assurance-invalidité. Les primes facturées par des compagnies d’assurance sont souvent beaucoup moins élevées que celles facturées par les banques.

Pénalités hypothécaires

En plus de la pénalité hypothécaire (3 mois d’intérêts ou différentiel de taux), certaines banques rajouteront le remboursement du rabais de taux dont vous avez bénéficié ainsi que les remises en argent. Ainsi, si vous payez entièrement votre hypothèque avant la fin du terme (exemple : vous vendez la maison après 3 ans alors que votre hypothèque a un terme fermé de 5 ans), la banque pourra vous réclamer la pénalité hypothécaire et les frais de notaire qu’elle vous avait remboursés lors de l’achat.

UNE BONNE PRÉPARATION POUR UNE VENTE FACILITÉE D’UN CONDO INDIVIS

Il arrive fréquemment que les vendeurs d’un appartement en indivision soient mal préparés pour la vente de leur appartement. Les particularités d’une telle vente font en sorte que la collaboration des copropriétaires s’avère primordiale, un défaut d’une telle collaboration pouvant faire échouer la transaction.

Voici donc quelques conseils pour tout propriétaire d’un appartement en indivision qui s’apprête à le mettre sur le marché:

  1. Assurez-vous que le certificat de localisation est à jour et est conforme à ce type de transaction. Le certificat de localisation pour une propriété en indivision doit inclure le plan de chaque étage de l’immeuble (chaque appartement) ainsi que les pourcentages attribuables à chaque appartement si le créancier hypothécaire est Desjardins. Un certificat de localisation « régulier », c’est-à-dire fait sur le bâtiment lui-même seulement avec l’extérieur sera toutefois acceptable si le créancier hypothécaire est la Banque Nationale. Contrairement à la copropriété divise, le certificat de localisation ne pourra pas être fait seulement pour l’appartement à vendre. À noter que le coût d’un certificat de localisation pour propriété détenue en indivision avec plan des étages est d’environ le double d’un certificat de localisation « régulier ».
  1. Discutez avec votre(vos) copropriétaires avant de mettre l’appartement sur le marché. Si vous avez besoin d’un nouveau certificat de localisation, son coût devrait être assumé par tous les copropriétaires en proportions de leurs parts dans l’immeuble ou en parts égales, selon ce que prévoit la convention d’indivision. Si la facture de l’arpenteur n’est pas payée lors de la signature chez le notaire, ce dernier devra l’acquitter en entire à même les fonds du(des) vendeur(s), lesquels devront ensuite réclamer leur part aux autres copropriétaires.
  1. Assurez-vous que la convention d’indivision (entente entre les copropriétaires) est à jour. Si elle a été faite avant 2010, il y a de fortes chances qu’une modification de la convention d’indivision soit requise. En effet, les critères des créanciers hypothécaires pour le financement de propriétés en indivision sont modifiés de temps à autre et comprennent une longue liste d’items ou de clauses à être inclus dans la convention d’indivision. Chaque fois que je reçois un nouveau dossier (instructions hypothécaires) d’une caisse Desjardins par exemple, je dois réviser la convention d’indivision et m’assurer que chacun des items/clauses est présent. À défaut de quoi le créancier hypothécaire refusera de prêter les fonds requis pour l’achat ou exigera qu’une modification de la convention d’indivision soit exécutée de manière à y inclure les items manquants avant que le prêt soit remis au notaire pour le bénéfice des acheteurs. Dans les dernières années, nous recevons de plus en plus les instructions hypothécaires à la dernière minute. Pourquoi attendre à quelques jours de la transaction pour aviser les copropriétaires qu’une modification de la convention d’’indivision est requise ? Il pourrait alors y avoir des complications qui retarderont la transaction ou encore la feront tomber à l’eau: copropriétaires à l’extérieur de la ville ou du pays, refus des copropriétaires, etc. En consultant un notaire spécialisé en indivision dès la mise en marché de l’appartement, la convention d’indivision pourrait être mise à jour bien avant l’acceptation d’une offre d’achat, soit dès la mise en marché. Encore une fois, si la modification est faite à la dernière minute, il est fort possible que le notaire soustraira ses honoraires complets à mêmes les fonds du(des) vendeur(s).
  1. Assurez-vous d’obtenir la renonciation des copropriétaires au droit de premier refus. D’ailleurs, en discutant avec les copropriétaires avant la mise en marché de l’appartement, il est possible que vous n’ayez pas à le mettre sur le marché. Vos copropriétaires voudront peut-être l’acheter eux-mêmes tel que prévu dans la convention d’indivision. Sinon, cette renonciation devra être fournie au notaire qui instrumentera la transaction. Le notaire devra confirmer au créancier hypothécaire que le consentement écrit des copropriétaires à la transaction a été obtenu. Il arrive parfois que la renonciation au droit de premier refus soit suffisante pour constituer un consentement écrit à la transaction (auquel cas, j’y réfère dans l’acte de vente et j’en annexe une copie). Dans la plupart des cas toutefois, les copropriétaires devront signer l’acte de vente en tant qu’intervenants afin d’y donner leur consentement. Si les copropriétaires ont été avisés de cette possibilité au préalable par le(s) vendeur(s), ils ne seront pas surpris de l’appel du notaire. À noter que le notaire qui reçoit une renonciation au droit de premier refus devrait toujours s’assurer qu’il s’agit d’un document ayant bel et bien été signé par les copropriétaires (risque de faux document).
  1. Avisez les copropriétaires qu’il est possible que les acheteurs potentiels doivent accéder aux autres appartements afin de compléter leur inspection pré-achat. Il arrive fréquemment que l’inspecteur doive vérifier certains éléments qui sont situés dans les autres appartements que celui en vente (accès au panneau électrique, chauffe-eau, fournaise, etc.). Un vendeur bien préparé aura informé ses copropriétaires de cette possibilité dès la mise sur le marché de son appartement. Afin d’éviter toute complication à ce niveau, j’inclus aux nouvelles convention d’indivision que je prépare une clause par laquelle les copropriétaires sont forces de donner accès à leur appartement sur simple avis de 24 heures pour une inspection pré-achat.
  1. Il arrive parfois que le notaire en préparant la vente découvre un problème de titres. Le(s) vendeur(s) aura(ont) alors besoin de la collaboration de leurs copropriétaires pour régler ce problème de titre qui affecte généralement la propriété entière et non pas seulement l’appartement vendu. Si les copropriétaires refusent de procéder à la correction, il est possible que la transaction soit annulée… avec des dommages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs à cause d’une personne qui n’est même pas une partie à la transaction… Une bonne communication préalable pourrait éviter une telle situation.

Courtiers immobiliers: n’hésitez pas à informer vos clients vendeurs de ces conseils. Ils vous en seront certainement reconnaissants. Évidemment, il n’appartient pas au courtier immobilier de déterminer si le certificat de localisation est acceptable ou non ni de faire l’examen de la convention d’indivision et des titres de propriété. Il lui est toutefois facile de vérifier si le certificat de localisation inclus les plans de chaque étage / appartement et d’informer ses clients des difficultés les plus fréquentes rencontrées lors de la vente d’un appartement détenu en indivision.

An alternative to divided co-ownership: undivided co-ownership

Since several years, the conversion of existing properties into divided co-ownership is strictly legalized. Accordingly, a property which had at least 1 apartment rented in the last 10 years can’t be converted without the authorization of the Régie du Logement. If this property is situated in the City of Montréal, the owner will first have to obtain a derogation from the borough since all conversion into divided co-ownership is in principle forbiden in Montréal. For example, in the borough Le Sud-Ouest, the derogation will not be issued if the property is inoccupied and the vacancy rate of the residential apartments in the area is less than 3%. Moreover, several boroughs of the City of Montréal have adopted a new by-law with regards to the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces (see of example http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). As a result of this new by-law, the owner of an existing property who proceed with its conversion into divided co-ownership will be imposed a tax of 10% of the value of the land on which the building is situated.

In practical terms, here are the steps to be respected by the owner of an existing property who desires to convert it into divided co-ownership :

  • Request a permit for the conversion into divided co-ownership from the borough and obtain the required derogation (variable costs depending on the boroughs. Between 300$ and 2600$ in the borough Le Sud-Ouest – see http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Request the authorization to convert the property from the Régie du logement if one or more apartments have been rented in the last 10 years. The owner will generally be assisted at this stage by a notary or a lawyer (variable fees).
  • Subdivide the property in order for each apartment to be a separate entity at the Registre foncier. this step will be done by a land surveyor (variable fees).
  • Prepare and publiesh the declaration of co-ownership, which has to be done by notarial deed (variable fees). If the authorization of the Régie du logement has been obtained, it is mandatory for the declaration of co-ownership to be published in the year following the authorization unless an extension of delaiy is obtained.
  • Have a new survey prepared by a land surveror showing the property after the conversion into condos (variable fees).
  • Pay the tax for the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces in the boroughs where this tax is applicable. For example, in the case of a duplex situated in the borough Le Sud-Oues having a municipal evaluation of  472 900$ of which 155 500$ is for the land, the taxe will cost 15 550$.

The total cost of the conversion in this case will be amounting to approximately 25 000$. Is there any way of avoid all those costs and delays ? The answer is yes!

Indeed, for the moment, there is no regulation concerncing the conversion of existing properties into undivided co-ownership. In this type of ownership, the buyer of an apartment is purchasing a percentage of the whole building with the exclusivel right to use his apartment. No permit request at the borough necessary, no authorization of the Régie du logement required, no subdivision to be done by the land surveyor and no tax for the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces  to pay !  Regardless to the type of conversion chosen (divided or undivided cop-ownership), the result will be the same : each apartment can be sold separately.

The steps to convert an existing property into undivided co-ownership are limited to :

  • Have a new survey prepared by a land surveror showing the property with a plan of each apartment
  • Prepare and publish a notarial indivision agreement which will establish the rules governing the relations between the co-owners.

In undivided co-ownership, the co-owners will share the accounts of municipal and school taxes in proportion to the percentages fixed by the indivision agreement. The conversion into undivided co-ownership does not lead to an increase of the property taxes, contrary to the conversion into condos.

However, it may be noted that undivided co-ownership involbes particularities which will eventually be the subject of an article in this blog (see http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

The main goal of all these regulations from the City of Montréal with regards to the conversion of existing properties into condos, being the protection of the rental housing, is certainly a laudable goal. However, I am of the opinion that it will cause the contrary effect. By discouraging the conversion into condos, the City of Montréal is encouraging undivided co-ownership, which will in addition will deprive the City from vast revenues.