Un certificat de localisation comporte-t-il une date d’expiration ?

Nombreux sont ceux qui me demandent quelle est la durée de vie d’un certificat de localisation.  Est-il bon pour 5 ans ? 10 ans ?

La réponse par le passé ne s’établissait pas nécessairement en nombre d’années et on ne pouvait pas dire qu’il y avait une date d’expiration sur un certificat de localisation.

En effet, le seul critère qui déterminait si un certificat de localisation était encore valide ou non était celui de l’état actuel de la propriété.  Si le certificat de localisation démontrait toujours la propriété dans son état actuel, qu’il n’y avait pas eu de changements depuis sa confection, alors il pouvait toujours être valide.  Et ce, même s’il datait de 10 ou 15 ans.  Il fallait donc simplement vérifier si certains changements avaient eu lieu pour déterminer si le certificat de localisation pouvait encore être utilisé ou si un nouveau était requis pour une transaction.  Les changements les plus fréquents ayant une incidence sur la validité du certificat de localisation sont les suivants :

– rénovation cadastrale (changement du numéro de lot par le gouvernement)

– changement de réglementation (par exemple, inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain)

– publication d’une servitude

– agrandissement de la bâtisse ou de l’une de ses composantes tel que balcon

– perçage d’une nouvelle fenêtre ou porte dans un mur situé à moins de 1,5 mètre de la limite du terrain

– installation, enlèvement ou déplacement d’une piscine ou d’un cabanon

– installation d’une nouvelle clôture

– dans le cas d’un condominium, modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété.

À noter toutefois que les rénovations intérieures n’ont aucune incidence sur le certificat de localisation, à moins que la propriété soit un condo.  Les réparations extérieures telles que changements des fenêtres et remplacement du toit auront parfois une incidence par contre puisque de telles modifications peuvent créer des vues illégales ou empiétements chez les voisins (exemple:  remplacer une fenêtre régulière par un « bay window »).

De même, il est possible que les changements affectant une propriété n’aient pas été effectués par son propriétaire mais plutôt par un voisin.  Pensons par exemple au voisin qui a installé son cabanon en partie hors de son terrain, soit sur votre terrain.

Il faut de plus prendre considération deux éléments supplémentaires avant d’utiliser un certificat de localisation pour une nouvelle transaction :

  • sa conformité aux instructions du créancier hypothécaire. Certains créanciers hypothécaires exigeront que le certificat de localisation date d’au plus 5 ans. Pour d’autres, un certificat de localisation de 20 ans est toujours acceptable à la condition toutefois qu’il démontre toujours l’état actuel de la propriété. Dans le cas où un nouveau certificat de localisation doit être confectionné à la demande du créancier hypothécaire dans le cadre d’une transaction immobilière mais ne démontre aucun changement par rapport au précédent, il sera à la charge de l’acheteur et non pas du vendeur.
  • son usage permis par la réglementation des arpenteurs-géomètres. Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit en effet que le certificat de localisation « le certificat ne peut être utilisé ou invoqué à une autre fin sans une autorisation écrite de » l’arpenteur-géomètre qui l’a préparé. Ce qui fait en sorte que l’usage du certificat de localisation est la plupart du temps limité au cadre de la confection d’un acte de vente ou d’hypothèque. Même toujours valide, donc démontrant la propriété dans son état actuel, le certificat de localisation ne pourrait pas servir par exemple à établir les limites du terrain.

En conséquence, il était impossible par le passé d’affirmer qu’un certificat de localisation avait une durée de vie en termes de mois ou d’années.  Le critère étant jusqu’à tout récemment uniquement l’état actuel de la propriété, un certificat de localisation datant d’un mois pouvait ne plus être valide alors qu’un certificat de localisation datant de 15 ans l’était encore.

Un jugement important a été rendu en avril 2017 par la Cour suprême, faisant en sorte qu’il est maintenant requis d’obtenir un nouveau certificat de localisation après 10 ans.  Pourquoi ?  Parce que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition.  Si votre voisin a placé son cabanon en partie sur votre terrain, il pourrait demander au tribunal de reconnaître son droit de propriété de cette partie de terrain.  Même chose pour une entrée d’auto ou un stationnement qui ne respecterait pas les limites officielles du terrain de son propriétaire ou qu’on a laissé d’autres personnes utiliser sans opposition trop longtemps.

ACHAT D’UNE MAISON 101 – QUELQUES PRÉCISIONS

La Presse a publié le week-end dernier un dossier intéressant donnant quelques conseils pour un premier achat immobilier :

http://plus.lapresse.ca/screens/331554ec-1ddb-4a87-adb1-757474716a44%7CEvbiJSDL~52J.html

Voici quelques précisions qui pourront s’avérer utiles pour tout novice en la matière :

Pré-approbation hypothécaire

Tel que mentionné dans l’article de la Presse, ne vous fiez pas au montant que la banque vous autorise à emprunter pour déterminer le prix de la maison ou du condo que vous pouvez vous permettre. La Banque a intérêt à ce que vous empruntiez le plus possible. De votre côté, vous serez beaucoup plus confortables et aurez à faire moins de sacrifices si vous limitez le prix d’achat de votre première propriété à un montant moindre que celui pour lequel vous être autorisés.

Achat sans courtier immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans l’achat de votre première propriété sans agent immobilier, consultez votre notaire. Il(elle) pourra vous guider dans le processus, faire certaines vérifications préalables quant à la propriété que vous envisagez d’acheter et vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat et la vérification des documents du vendeur (déclaration du vendeur, déclaration de copropriété, etc.).

Passez chez le notaire

Ce ne sont pas tous les frais « de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. L’acheteur assumera les frais de l’acte de vente et de son hypothèque. Par contre, c’est le vendeur qui doit assumer les frais pour le remboursement de sa propre hypothèque, la correction de tout problème de titres, l’assurance-titres si la correction ne peut être effectuée en temps opportun et la mise à jour de la convention d’indivision par exemples.

L’offre d’achat aura été fournie au préalable au notaire par le courtier immobilier du vendeur s’il y en a un. Dans une vente privée (Duproprio par exemple), ce sont les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes qui devront fournir les documents appropriés au notaire incluant l’offre d’achat.

Le notaire recevra directement de la banque le prêt hypothécaire mais l’acheteur devra fournir sa mise de fonds et les ajustements lui-même.

Pour comprendre tout ce que le notaire fera au bénéfice de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente, voir mon article précédent : https://mdnotaire.net/2014/04/21/bien-plus-que-20-roles-meconnus-de-votre-notaire/

Acompte (dépôt)

Le dépôt devrait être versé directement au notaire car celui-ci devra contrôler tous les fonds reliés à la transaction. Si le dépôt est versé au courtier immobilier, le notaire devra le récupérer avant la signature de l’acte de vente, ce qui peut causer des délais indésirables.

Assurances sur prêt hypothécaire

La Banque vous proposera certainement une assurance-vie et une assurance-invalidité qui remboursera votre hypothèque en cas de pépin. Vous avez intérêt à « magasiner » cette assurance-vie et/ou assurance-invalidité. Les primes facturées par des compagnies d’assurance sont souvent beaucoup moins élevées que celles facturées par les banques.

Pénalités hypothécaires

En plus de la pénalité hypothécaire (3 mois d’intérêts ou différentiel de taux), certaines banques rajouteront le remboursement du rabais de taux dont vous avez bénéficié ainsi que les remises en argent. Ainsi, si vous payez entièrement votre hypothèque avant la fin du terme (exemple : vous vendez la maison après 3 ans alors que votre hypothèque a un terme fermé de 5 ans), la banque pourra vous réclamer la pénalité hypothécaire et les frais de notaire qu’elle vous avait remboursés lors de l’achat.

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : ALTERNATIVE À LA CONVERSION D’IMMEUBLES EN CONDOS

Depuis de nombreuses années, la conversion d’immeubles existant en copropriété divise est largement encadrée au niveau légal. Ainsi, un immeuble ayant comporté au moins 1 logement loué dans les derniers 10 ans ne pourra être converti sans l’autorisation de la Régie du Logement. Si cet immeuble est situé dans la Ville de Montréal, il faudra d’abord obtenir une dérogation de l’arrondissement puisque toute conversion en copropriété divise est en principe interdite à Montréal. Dans l’arrondissement Sud-Ouest par exemple, la dérogation ne pourra pas être obtenue si la bâtisse est inoccupée et que le taux d’inoccupation des logements résidentiels dans le secteur est de moins que 3%. De plus, de nombreux arrondissements de la Ville de Montréal ont adopté une nouvelle réglementation pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels (voir par exemple http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). Ainsi, le propriétaire d’un immeuble existant qui le convertit en copropriété divise devra acquitter une taxe de 10% de la valeur du terrain sur lequel est située sa bâtisse.

Au niveau pratique, les étapes suivantes devront être respectées par le propriétaire d’un immeuble existant qui désire le convertir en condos :

  • Demander un permis de conversion en copropriété divise à l’arrondissement et obtenir la dérogation requise (coût variable selon les arrondissements. Entre 300$ et 2600$ dans l’arrondissement Sud-Ouest – voir http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Demander l’autorisation de convertir l’immeuble à la Régie du logement s’il y a eu un ou des logements loués dans les derniers 10 ans. Le propriétaire sera généralement assisté par un notaire ou un avocat à cette étape (honoraires variables).
  • Subdiviser l’immeuble pour que chaque appartement soit une entité distincte au Registre foncier. Cette étape sera effectuée par un arpenteur-géomètre (honoraires variables).
  • Préparer et publier la déclaration de copropriété, laquelle est nécessairement un acte notarié (honoraires variables). Si l’autorisation de la Régie du logement a été obtenue, la déclaration de copropriété devra obligatoirement être publiée dans l’année suivant la décision à moins qu’une prolongation de délai ne soit obtenue.
  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble une fois converti en condos (honoraires variables).
  • Acquitter la taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements où cette taxe est applicable. Par exemple, pour un duplex situé dans l’arrondissement Sud-Ouest évalué à 472 900$ dont le terrain vaut 155 500$, cette taxe s’élèvera à 15 550$.

Le coût de la conversion dans ce cas tournera donc autour de 25 000$. Existe-t-il une manière d’éviter tous ces frais et les délais ? La réponse est oui.

En effet, pour l’instant, aucune réglementation n’encadre la conversion d’immeubles existants en copropriété indivise. Ainsi, le propriétaire d’un appartement se portera acquéreur d’un pourcentage de l’immeuble total avec le droit exclusif d’occuper son appartement. Pas de demande de permis à l’arrondissement, pas de demande à la Régie du logement, pas de subdivision par l’arpenteur et pas de taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements!  Et peu importe le type de conversion choisi (copropriété divise ou copropriété indivise), le résultat sera le même: chaque appartement pourra être vendu séparément.

Les étapes de la conversion en copropriété indivise se limitent à ce qui suit :

  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble avec un plan de chaque appartement et étage.
  • Préparer et publier une convention d’indivision par acte notarié. Cette convention établira les règles qui gouverneront les relations entre les copropriétaires.

En copropriété indivise, les propriétaires se partageront les comptes de taxes municipales et scolaires selon les pourcentages établis à la convention d’indivision. La conversion en copropriété indivise n’entraîne donc pas une augmentation des taxes foncières contrairement à la conversion en condos.

À noter toutefois que la copropriété indivise comporte ses particularités qui feront éventuellement l’objet d’un article sur ce blog (voir http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

Le but de toute cette réglementation de la Ville de Montréal en matière de conversion en condos, soit la protection du parc locatif, est certes louable. Cependant, je suis d’avis qu’elle aura l’effet contraire. En décourageant la conversion en condos, la Ville de Montréal encourage la copropriété indivise qui en plus la privera de revenus importants.