CHANGEMENTS IMPORTANTS QUANT À LA TAXE DE BIENVENUE

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Connus du public sous l’expression « taxe de bienvenue », les droits de mutations immobilières ont connu quelques changements législatifs importants au cours de la dernière année au niveau des exonérations possibles mais maintenant aussi au niveau de leur calcul.

En 2016, le gouvernement québécois avait modifié la loi sur les droits de mutations immobilières en resserrant les règles applicables aux transferts qui impliquent des compagnies. Par exemple, la taxe de bienvenue ne s’appliquait auparavant pas si l’immeuble était transféré entre une compagnie et son actionnaire détenant plus de 90% des actions votantes au jour du transfert. Dorénavant, le seuil de 90% doit être maintenu dans les 2 ans suivant le transfert à défaut de quoi la taxe est payable et comporte aussi une surprime. La même année, le gouvernement québécois avait également modifié la loi sur les droits de mutations en accordant 12 mois plutôt que 90 jours aux conjoints de faits se séparant pour procéder au transfert entre eux de leurs immeubles. Au-delà de cette période de 12 mois, la taxe doit être payée.

Deux nouveaux changements s’ajoutent cette année et visent directement le calcul du montant payable sur chacune des transactions :

• Le calcul de la taxe de bienvenue se fait par tranches progressives de la valeur de l’immeuble. Le premier 50 000$ se voit taxé à 0,5%, les 200 000,00$ suivant sont taxés à 1% et ainsi de suite. Dorénavant, les tranches progressives seront indexées annuellement. Dès janvier 2018, la première tranche passera donc à 50 400$. Ce changement favorisera les acheteurs.

• Les tranches progressives dans toute municipalité autre que la Ville de Montréal ne pouvaient dépasser 1,5 %. Dorénavant, toutes les villes pourront adopter un règlement pour facturer davantage que 1,5 % sur l’excédent de 500 000$, comme il existe déjà à la Ville de Montréal. Cette dernière par exemple facture 2% pour la portion de la valeur entre 500 000$ et 1 million, et 2,5 % pour la portion de la valeur qui excède 1 million. Ce changement vise donc uniquement les propriétés considérées de luxe.  Il faudra voir si les municipalités se prévaudront de cette possibilité

ACHAT D’UNE MAISON 101 – QUELQUES PRÉCISIONS

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La Presse a publié le week-end dernier un dossier intéressant donnant quelques conseils pour un premier achat immobilier :

http://plus.lapresse.ca/screens/331554ec-1ddb-4a87-adb1-757474716a44%7CEvbiJSDL~52J.html

Voici quelques précisions qui pourront s’avérer utiles pour tout novice en la matière :

Pré-approbation hypothécaire

Tel que mentionné dans l’article de la Presse, ne vous fiez pas au montant que la banque vous autorise à emprunter pour déterminer le prix de la maison ou du condo que vous pouvez vous permettre. La Banque a intérêt à ce que vous empruntiez le plus possible. De votre côté, vous serez beaucoup plus confortables et aurez à faire moins de sacrifices si vous limitez le prix d’achat de votre première propriété à un montant moindre que celui pour lequel vous être autorisés.

Achat sans courtier immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans l’achat de votre première propriété sans agent immobilier, consultez votre notaire. Il(elle) pourra vous guider dans le processus, faire certaines vérifications préalables quant à la propriété que vous envisagez d’acheter et vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat et la vérification des documents du vendeur (déclaration du vendeur, déclaration de copropriété, etc.).

Passez chez le notaire

Ce ne sont pas tous les frais « de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. L’acheteur assumera les frais de l’acte de vente et de son hypothèque. Par contre, c’est le vendeur qui doit assumer les frais pour le remboursement de sa propre hypothèque, la correction de tout problème de titres, l’assurance-titres si la correction ne peut être effectuée en temps opportun et la mise à jour de la convention d’indivision par exemples.

L’offre d’achat aura été fournie au préalable au notaire par le courtier immobilier du vendeur s’il y en a un. Dans une vente privée (Duproprio par exemple), ce sont les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes qui devront fournir les documents appropriés au notaire incluant l’offre d’achat.

Le notaire recevra directement de la banque le prêt hypothécaire mais l’acheteur devra fournir sa mise de fonds et les ajustements lui-même.

Pour comprendre tout ce que le notaire fera au bénéfice de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente, voir mon article précédent : https://mdnotaire.net/2014/04/21/bien-plus-que-20-roles-meconnus-de-votre-notaire/

Acompte (dépôt)

Le dépôt devrait être versé directement au notaire car celui-ci devra contrôler tous les fonds reliés à la transaction. Si le dépôt est versé au courtier immobilier, le notaire devra le récupérer avant la signature de l’acte de vente, ce qui peut causer des délais indésirables.

Assurances sur prêt hypothécaire

La Banque vous proposera certainement une assurance-vie et une assurance-invalidité qui remboursera votre hypothèque en cas de pépin. Vous avez intérêt à « magasiner » cette assurance-vie et/ou assurance-invalidité. Les primes facturées par des compagnies d’assurance sont souvent beaucoup moins élevées que celles facturées par les banques.

Pénalités hypothécaires

En plus de la pénalité hypothécaire (3 mois d’intérêts ou différentiel de taux), certaines banques rajouteront le remboursement du rabais de taux dont vous avez bénéficié ainsi que les remises en argent. Ainsi, si vous payez entièrement votre hypothèque avant la fin du terme (exemple : vous vendez la maison après 3 ans alors que votre hypothèque a un terme fermé de 5 ans), la banque pourra vous réclamer la pénalité hypothécaire et les frais de notaire qu’elle vous avait remboursés lors de l’achat.