An alternative to divided co-ownership: undivided co-ownership

Since several years, the conversion of existing properties into divided co-ownership is strictly legalized. Accordingly, a property which had at least 1 apartment rented in the last 10 years can’t be converted without the authorization of the Régie du Logement. If this property is situated in the City of Montréal, the owner will first have to obtain a derogation from the borough since all conversion into divided co-ownership is in principle forbiden in Montréal. For example, in the borough Le Sud-Ouest, the derogation will not be issued if the property is inoccupied and the vacancy rate of the residential apartments in the area is less than 3%. Moreover, several boroughs of the City of Montréal have adopted a new by-law with regards to the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces (see of example http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). As a result of this new by-law, the owner of an existing property who proceed with its conversion into divided co-ownership will be imposed a tax of 10% of the value of the land on which the building is situated.

In practical terms, here are the steps to be respected by the owner of an existing property who desires to convert it into divided co-ownership :

  • Request a permit for the conversion into divided co-ownership from the borough and obtain the required derogation (variable costs depending on the boroughs. Between 300$ and 2600$ in the borough Le Sud-Ouest – see http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Request the authorization to convert the property from the Régie du logement if one or more apartments have been rented in the last 10 years. The owner will generally be assisted at this stage by a notary or a lawyer (variable fees).
  • Subdivide the property in order for each apartment to be a separate entity at the Registre foncier. this step will be done by a land surveyor (variable fees).
  • Prepare and publiesh the declaration of co-ownership, which has to be done by notarial deed (variable fees). If the authorization of the Régie du logement has been obtained, it is mandatory for the declaration of co-ownership to be published in the year following the authorization unless an extension of delaiy is obtained.
  • Have a new survey prepared by a land surveror showing the property after the conversion into condos (variable fees).
  • Pay the tax for the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces in the boroughs where this tax is applicable. For example, in the case of a duplex situated in the borough Le Sud-Oues having a municipal evaluation of  472 900$ of which 155 500$ is for the land, the taxe will cost 15 550$.

The total cost of the conversion in this case will be amounting to approximately 25 000$. Is there any way of avoid all those costs and delays ? The answer is yes!

Indeed, for the moment, there is no regulation concerncing the conversion of existing properties into undivided co-ownership. In this type of ownership, the buyer of an apartment is purchasing a percentage of the whole building with the exclusivel right to use his apartment. No permit request at the borough necessary, no authorization of the Régie du logement required, no subdivision to be done by the land surveyor and no tax for the creation, maintenance and improvment of the parks, playgrounds and natural spaces  to pay !  Regardless to the type of conversion chosen (divided or undivided cop-ownership), the result will be the same : each apartment can be sold separately.

The steps to convert an existing property into undivided co-ownership are limited to :

  • Have a new survey prepared by a land surveror showing the property with a plan of each apartment
  • Prepare and publish a notarial indivision agreement which will establish the rules governing the relations between the co-owners.

In undivided co-ownership, the co-owners will share the accounts of municipal and school taxes in proportion to the percentages fixed by the indivision agreement. The conversion into undivided co-ownership does not lead to an increase of the property taxes, contrary to the conversion into condos.

However, it may be noted that undivided co-ownership involbes particularities which will eventually be the subject of an article in this blog (see http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

The main goal of all these regulations from the City of Montréal with regards to the conversion of existing properties into condos, being the protection of the rental housing, is certainly a laudable goal. However, I am of the opinion that it will cause the contrary effect. By discouraging the conversion into condos, the City of Montréal is encouraging undivided co-ownership, which will in addition will deprive the City from vast revenues.

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : ALTERNATIVE À LA CONVERSION D’IMMEUBLES EN CONDOS

Depuis de nombreuses années, la conversion d’immeubles existant en copropriété divise est largement encadrée au niveau légal. Ainsi, un immeuble ayant comporté au moins 1 logement loué dans les derniers 10 ans ne pourra être converti sans l’autorisation de la Régie du Logement. Si cet immeuble est situé dans la Ville de Montréal, il faudra d’abord obtenir une dérogation de l’arrondissement puisque toute conversion en copropriété divise est en principe interdite à Montréal. Dans l’arrondissement Sud-Ouest par exemple, la dérogation ne pourra pas être obtenue si la bâtisse est inoccupée et que le taux d’inoccupation des logements résidentiels dans le secteur est de moins que 3%. De plus, de nombreux arrondissements de la Ville de Montréal ont adopté une nouvelle réglementation pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels (voir par exemple http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=5798,42657625&_dad=portal&_schema=PORTAL&id=23828 ). Ainsi, le propriétaire d’un immeuble existant qui le convertit en copropriété divise devra acquitter une taxe de 10% de la valeur du terrain sur lequel est située sa bâtisse.

Au niveau pratique, les étapes suivantes devront être respectées par le propriétaire d’un immeuble existant qui désire le convertir en condos :

  • Demander un permis de conversion en copropriété divise à l’arrondissement et obtenir la dérogation requise (coût variable selon les arrondissements. Entre 300$ et 2600$ dans l’arrondissement Sud-Ouest – voir http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/le-sud-ouest-%E2%80%93-d%C3%A9rogation-%C3%A0-linterdiction-de-convertir-un-immeuble-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-divise )
  • Demander l’autorisation de convertir l’immeuble à la Régie du logement s’il y a eu un ou des logements loués dans les derniers 10 ans. Le propriétaire sera généralement assisté par un notaire ou un avocat à cette étape (honoraires variables).
  • Subdiviser l’immeuble pour que chaque appartement soit une entité distincte au Registre foncier. Cette étape sera effectuée par un arpenteur-géomètre (honoraires variables).
  • Préparer et publier la déclaration de copropriété, laquelle est nécessairement un acte notarié (honoraires variables). Si l’autorisation de la Régie du logement a été obtenue, la déclaration de copropriété devra obligatoirement être publiée dans l’année suivant la décision à moins qu’une prolongation de délai ne soit obtenue.
  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble une fois converti en condos (honoraires variables).
  • Acquitter la taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements où cette taxe est applicable. Par exemple, pour un duplex situé dans l’arrondissement Sud-Ouest évalué à 472 900$ dont le terrain vaut 155 500$, cette taxe s’élèvera à 15 550$.

Le coût de la conversion dans ce cas tournera donc autour de 25 000$. Existe-t-il une manière d’éviter tous ces frais et les délais ? La réponse est oui.

En effet, pour l’instant, aucune réglementation n’encadre la conversion d’immeubles existants en copropriété indivise. Ainsi, le propriétaire d’un appartement se portera acquéreur d’un pourcentage de l’immeuble total avec le droit exclusif d’occuper son appartement. Pas de demande de permis à l’arrondissement, pas de demande à la Régie du logement, pas de subdivision par l’arpenteur et pas de taxe pour la création, le maintien et l’amélioration des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels dans les arrondissements!  Et peu importe le type de conversion choisi (copropriété divise ou copropriété indivise), le résultat sera le même: chaque appartement pourra être vendu séparément.

Les étapes de la conversion en copropriété indivise se limitent à ce qui suit :

  • Obtenir d’un arpenteur-géomètre un certificat de localisation démontrant l’immeuble avec un plan de chaque appartement et étage.
  • Préparer et publier une convention d’indivision par acte notarié. Cette convention établira les règles qui gouverneront les relations entre les copropriétaires.

En copropriété indivise, les propriétaires se partageront les comptes de taxes municipales et scolaires selon les pourcentages établis à la convention d’indivision. La conversion en copropriété indivise n’entraîne donc pas une augmentation des taxes foncières contrairement à la conversion en condos.

À noter toutefois que la copropriété indivise comporte ses particularités qui feront éventuellement l’objet d’un article sur ce blog (voir http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201311/11/01-4709318-que-savoir-avant-dacheter-une-copropriete-indivise.php ).

Le but de toute cette réglementation de la Ville de Montréal en matière de conversion en condos, soit la protection du parc locatif, est certes louable. Cependant, je suis d’avis qu’elle aura l’effet contraire. En décourageant la conversion en condos, la Ville de Montréal encourage la copropriété indivise qui en plus la privera de revenus importants.