Il arrive fréquemment que les vendeurs d’un appartement en indivision soient mal préparés pour la vente de leur appartement. Les particularités d’une telle vente font en sorte que la collaboration des copropriétaires s’avère primordiale, un défaut d’une telle collaboration pouvant faire échouer la transaction.

Voici donc quelques conseils pour tout propriétaire d’un appartement en indivision qui s’apprête à le mettre sur le marché:

1. Assurez-vous que le certificat de localisation est à jour et est conforme à ce type de transaction. Le certificat de localisation pour une propriété en indivision doit inclure le plan de chaque étage de l’immeuble (chaque appartement) ainsi que les pourcentages attribuables à chaque appartement si le créancier hypothécaire est Desjardins. Un certificat de localisation « régulier », c’est-à-dire fait sur le bâtiment lui-même seulement avec l’extérieur sera toutefois acceptable si le créancier hypothécaire est la Banque Nationale. Contrairement à la copropriété divise, le certificat de localisation ne pourra pas être fait seulement pour l’appartement à vendre. À noter que le coût d’un certificat de localisation pour propriété détenue en indivision avec plan des étages est d’environ le double d’un certificat de localisation « régulier ».

2. Discutez avec votre(vos) copropriétaires avant de mettre l’appartement sur le marché. Si vous avez besoin d’un nouveau certificat de localisation, son coût devrait être assumé par tous les copropriétaires en proportions de leurs parts dans l’immeuble ou en parts égales, selon ce que prévoit la convention d’indivision. Si la facture de l’arpenteur n’est pas payée lors de la signature chez le notaire, ce dernier devra l’acquitter en entire à même les fonds du(des) vendeur(s), lesquels devront ensuite réclamer leur part aux autres copropriétaires.

3. Assurez-vous que la convention d’indivision (entente entre les copropriétaires) est à jour. Si elle a été faite avant 2010, il y a de fortes chances qu’une modification de la convention d’indivision soit requise. En effet, les critères des créanciers hypothécaires pour le financement de propriétés en indivision sont modifiés de temps à autre et comprennent une longue liste d’items ou de clauses à être inclus dans la convention d’indivision. Chaque fois que je reçois un nouveau dossier (instructions hypothécaires) d’une caisse Desjardins par exemple, je dois réviser la convention d’indivision et m’assurer que chacun des items/clauses est présent. À défaut de quoi le créancier hypothécaire refusera de prêter les fonds requis pour l’achat ou exigera qu’une modification de la convention d’indivision soit exécutée de manière à y inclure les items manquants avant que le prêt soit remis au notaire pour le bénéfice des acheteurs. Dans les dernières années, nous recevons de plus en plus les instructions hypothécaires à la dernière minute. Pourquoi attendre à quelques jours de la transaction pour aviser les copropriétaires qu’une modification de la convention d’’indivision est requise ? Il pourrait alors y avoir des complications qui retarderont la transaction ou encore la feront tomber à l’eau: copropriétaires à l’extérieur de la ville ou du pays, refus des copropriétaires, etc. En consultant un notaire spécialisé en indivision dès la mise en marché de l’appartement, la convention d’indivision pourrait être mise à jour bien avant l’acceptation d’une offre d’achat, soit dès la mise en marché. Encore une fois, si la modification est faite à la dernière minute, il est fort possible que le notaire soustraira ses honoraires complets à mêmes les fonds du(des) vendeur(s).

4. Assurez-vous d’obtenir la renonciation des copropriétaires au droit de premier refus. D’ailleurs, en discutant avec les copropriétaires avant la mise en marché de l’appartement, il est possible que vous n’ayez pas à le mettre sur le marché. Vos copropriétaires voudront peut-être l’acheter eux-mêmes tel que prévu dans la convention d’indivision. Sinon, cette renonciation devra être fournie au notaire qui instrumentera la transaction. Le notaire devra confirmer au créancier hypothécaire que le consentement écrit des copropriétaires à la transaction a été obtenu. Il arrive parfois que la renonciation au droit de premier refus soit suffisante pour constituer un consentement écrit à la transaction (auquel cas, j’y réfère dans l’acte de vente et j’en annexe une copie). Dans la plupart des cas toutefois, les copropriétaires devront signer l’acte de vente en tant qu’intervenants afin d’y donner leur consentement. Si les copropriétaires ont été avisés de cette possibilité au préalable par le(s) vendeur(s), ils ne seront pas surpris de l’appel du notaire. À noter que le notaire qui reçoit une renonciation au droit de premier refus devrait toujours s’assurer qu’il s’agit d’un document ayant bel et bien été signé par les copropriétaires (risque de faux document).

5. Avisez les copropriétaires qu’il est possible que les acheteurs potentiels doivent accéder aux autres appartements afin de compléter leur inspection pré-achat. Il arrive fréquemment que l’inspecteur doive vérifier certains éléments qui sont situés dans les autres appartements que celui en vente (accès au panneau électrique, chauffe-eau, fournaise, etc.). Un vendeur bien préparé aura informé ses copropriétaires de cette possibilité dès la mise sur le marché de son appartement. Afin d’éviter toute complication à ce niveau, j’inclus aux nouvelles convention d’indivision que je prépare une clause par laquelle les copropriétaires sont forces de donner accès à leur appartement sur simple avis de 24 heures pour une inspection pré-achat.

6. Il arrive parfois que le notaire en préparant la vente découvre un problème de titres. Le(s) vendeur(s) aura(ont) alors besoin de la collaboration de leurs copropriétaires pour régler ce problème de titre qui affecte généralement la propriété entière et non pas seulement l’appartement vendu. Si les copropriétaires refusent de procéder à la correction, il est possible que la transaction soit annulée… avec des dommages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs à cause d’une personne qui n’est même pas une partie à la transaction… Une bonne communication préalable pourrait éviter une telle situation.

Courtiers immobiliers: n’hésitez pas à informer vos clients vendeurs de ces conseils. Ils vous en seront certainement reconnaissants. Évidemment, il n’appartient pas au courtier immobilier de déterminer si le certificat de localisation est acceptable ou non ni de faire l’examen de la convention d’indivision et des titres de propriété. Il lui est toutefois facile de vérifier si le certificat de localisation inclus les plans de chaque étage / appartement et d’informer ses clients des difficultés les plus fréquentes rencontrées lors de la vente d’un appartement détenu en indivision.