Vérifications additionnelles pour un achat de condo

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Lorsque l’un de mes clients achète un condo, nombreuses sont les vérifications supplémentaires que j’effectuerai comme notaire afin de m’assurer qu’il n’achète pas des mauvaises surprises :

  1. Le Syndicat de la copropriété est-il dûment immatriculé auprès du Registraire des entreprises ? Si non, une telle immatriculation devra être effectuée avant que la transaction ne puisse se signer. Pourquoi cette vérification ? Premièrement, parce que le Syndicat de copropriété a l’obligation de s’immatriculer en vertu de la loi, à défaut de quoi le Registraire des entreprises peut le dissoudre (faire cesser son existence). Deuxièmement, parce que la police d’assurance principale dans le cas d’un condominium doit être émise au nom du Syndicat de copropriété, lequel constitue une entité en soi au même titre qu’une compagnie. En cas de sinistre, la compagnie d’assurance pourrait refuser d’indemniser le Syndicat de copropriété s’il ne peut démontrer son existence légale.
  2. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle à jour et sous le bon nom ? Le Syndicat de copropriété a l’obligation de produire une déclaration annuelle pour s’assurer que les informations sont tenues à jour. Sinon, des pénalités et intérêts lui seront chargés par le Registraire des entreprises. L’acheteur du condo pourrait ainsi devoir assumer quelques dizaines ou centaines de dollars en frais additionnels à la suite de la transaction.
  3. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle faite sous le bon nom ? Le nom du Syndicat de copropriété est depuis 1994 indiqué dans la Déclaration de copropriété. Dans l’éventualité où le nom tel qu’immatriculé et celui dans la Déclaration de copropriété ne concorderait pas, la transaction ne devrait encore une fois pas avoir lieu avant qu’une correction ne soit apportée, soit en corrigeant l’immatriculation au Registraire des entreprises pour indiquer le nom de la Déclaration de copropriété, soit en procédant à un amendement à la Déclaration de copropriété. Un tel amendement nécessitera toutefois le consentement d’une majorité de copropriétaires et devra être fait par acte notarié publié au Registre foncier.
  4. La Déclaration de copropriété contient-elle des clauses inhabituelles qui pourraient causer des inconvénients à l’acheteur ? On peut penser par exemple à un acheteur qui voudrait exercer un métier à sa résidence. Puisque la Déclaration de copropriété n’est pas modifiée par un contrat publié au Registre foncier pour les modifications postérieures du règlement de la copropriété postérieures, je vérifie auprès du Syndicat de copropriété si de telles modifications ont été effectuées.
  5. Le certificat de localisation démontre-t-il l’état actuel du condo et révèle-t-il des irrégularités ? Voir mon article de la semaine dernière à ce sujet.
  6. L’acheteur pourrait-il se voir imposer le paiement de sommes additionnelles par le Syndicat de copropriété ? À cet effet, je requiers toujours du Syndicat de copropriété une confirmation écrite avant la transaction notamment sur les sujets suivants :
  • Frais de condo payés par le vendeur
  • Fonds de prévoyance
  • Budget annuel (surplus ou déficit)
  • Poursuites par ou contre le Syndicat de copropriété
  • Modifications du règlement de la copropriété postérieures à la Déclaration de copropriété
  • Cotisations spéciales
  • Indemnités d’assurance
  • Facteurs pouvant diminuer la valeur de la copropriété ou augmenter les frais de condo

Imaginez par exemple que vous avez acheté un condo il y a peu de temps et que vous recevez une facture de quelques centaines ou même milliers de dollars pour une cotisation spéciale qui vient tout juste d’être votée par le Syndicat de copropriété. Je m’assure par les vérifications que j’effectue qu’une telle situation ne se produira pas.

  1. Les assurances appropriées sont-elles en place ? Je devrai obtenir avant la transaction 2 confirmations d’assurance : une au nom du Syndicat de copropriété et une au nom de l’acheteur. En tant que notaire, je me dois d’aviser tout acheteur que l’assurance détenue par le Syndicat de copropriété ne suffit pas même si elle couvre en principe la bâtisse dans laquelle se trouve le condo. La plupart des améliorations contenues dans le condo, même si elles y sont attachées, ne sont pas couvertes par l’assurance du Syndicat de copropriété. On peut penser par exemple aux armoires de cuisine. L’assurance de l’acheteur devra donc couvrir 3 éléments : ses biens personnels, sa responsabilité civile et les améliorations.

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Quand le certificat de localisation est fait avant le déclaration de copropriété

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Voilà une problématique fréquente lors d’une revente d’un condo, que ce soit la première vente après celle par le promoteur ou non. En effet, nombreux sont les vendeurs qui me remettent dans le cadre d’une transaction leur certificat de localisation qui a été fait avant la signature de la déclaration de copropriété.

Le vendeur d’un immeuble au Québec doit fournir à son acheteur un certificat de localisation selon l’article 1719 du Code civil du Québec, soit celui dont il a possession. Les promoteurs de condo ne s’engagent généralement pas plus que ce qui est prévu par la loi. Par contre, lors de la revente, le vendeur devra fournir à l’acheteur un certificat de localisation « démontrant l’immeuble dans son état actuel » conformément aux offres d’achat en vigueur (OACIQ, Duproprio, etc.). Il est également de mon devoir de conseil de notaire d’aviser l’acheteur à cet effet. De plus, un certificat de localisation qui n’est pas à jour ne sera pas acceptable pour le créancier hypothécaire de l’acheteur qui pourrait alors refuser de procéder au prêt requis pour l’achat.

Dans le cas particulier du condo, le certificat de localisation démontre-t-il l’état actuel de l’immeuble s’il a été fait avant la déclaration de copropriété ? La réponse est non.

En effet, selon l’article 1038 du Code civil du Québec, la copropriété divise (les condos) n’existe pas tant que la déclaration de copropriété n’est pas signée. Le certificat de localisation est donc fait sur un bâtiment ordinaire, pas sur des condos. Même si l’arpenteur a pu qualifier les parties du bâtiment comme communes et privatives dans le certificat de localisation, c’est la déclaration de copropriété qui détermine le caractère de chaque lot formant la copropriété. Le dépôt officiel des plans de cadastre ne suffit pas, la déclaration de copropriété doit être signée et publiée pour que le certificat de localisation en fasse état et représente l’état actuel de l’immeuble.

La logique est la même s’il y a eu des modifications à la déclaration de copropriété après la confection du certificat de localisation : un nouveau certificat sera requis pour la vente. De plus, il n’y a pas de distinction à faire entre un condo neuf (bâti par un promoteur) et une conversion (immeuble existant converti en condos).

Quels seront les avantages du nouveau certificat de localisation pour l’acheteur ? Il permettra entre autres de s’assurer que le condo correspond aux plans de cadastre. Le certificat de localisation fait avant la déclaration de copropriété étant généralement réalisé sur la bâtisse complète plutôt que sur l’appartement seulement comme le nouveau, l’arpenteur-géomètre l’ayant réalisé n’a souvent pas mesuré tous les appartements pour s’assurer que les mesures concordent avec les plans officiels. Il m’est ainsi arrivé à quelques reprises de découvrir que le condo était plus grand (ex : un vide dans une partie commune qui le promoteur a récupéré comme espace de rangement intégré à un appartement, des plafonds plus élevés que les plans de construction, des poutres inexistantes, etc.).

Je m’assure donc dans le cadre de la vente d’un condo que l’acheteur reçoive un certificat de localisation à jour et ne présentant aucune irrégularité et ce, avant que la vente ne soit signée. Parce que personne ne veut acheter des problèmes, il sera alors possible de les régler en temps opportun !

certiloca

 

Notarial Lexicon

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Law has its own language. No surprise then if you don’t necessarely understand your notary. Here are some definitions which should make you understand your notary :

  • Ab intestat : when someone passes without having made a will. The law then states how and to whom will be remitted the assets of the deceased.
  • Adjustements : calculation of the refund between a vendor and a purchaser at the time of the sale of a property (municipal taxes, shool taxes, condo fees and etc. paid in advance).
  • Deed : contract.
  • Disbursment : any sum paid by the notary in order to complete your file and which is added to your statement for services rendered.
  • Fees : usually known as the « notary’s fees ».  The remunuration of the notary. Not to not mistaken with the disbursements.
  • Fidéicommis : in trust. Term referring to the trust account of the notary in which are deposited the funds belonging to his clients.
  • Minute : original of a contract in the notarial form. Every time a contract is signed in front of me by all the clients implied, it is then dated and given a number (minuter). Every notary must keep a minute book in which are registered all the contracts received in the notarial form with a consecutive number. Each contract has its own number. The minute is kept by the notary in accordance with very strict rules.
  • Mortgage instructions : document transmitted to the notary by a bank or caisse containing all the terms and conditions of a mortgage granted to a client.
  • Mutation tax : usually known as the welcome tax
  • Non contentious : procedures with the court for which the notary is allowed to represent a client instead of a lawyer.  Those are files in which there is no litigation, i.e. when there is not 2 or more parties opposing each other. It is for example, verification of a will made before witnesses or handwritten and the verification of a mandate in anticipation of incapacity.
  • Publication : transmetting a contract to the Registry Office or the RDPRM for registration as requred by law in order for the contract to be valid towards third parties.
  • Publication without adverse entries : verification by the notary in order to make sure no other contract has be published between the time of signature of the contract and its publication. For example : a mortgage published on a house by the vendor after the signature of a sale in favour of a purchaser. If there is such an adverse entry, the notary will not remitt the funds to the vendor unless the new mortgage is paid.
  • RDPRM : Registre des droits personnels et réels mobiliers. Every contract to be published by law concerning another asset than an immovable are published in this registry (marriage contract, mortgage on the equipment of a company, etc.).
  • Registry Office : Registry where are published all contracts concerning an immovable.
  • Statement of dibursments : for the vendor of an immovable, list of the fees to be paid by the notary out of the proceeds of the sale. For the buyer of an immovable, list of the funds received and of the fees to be paid in connection to the purchaser. For a borrower refinancing his property, list of the fees to be paid out of the new mortgage.
  • To disburse : When funds go through the trust account of the notary, to issue cheques and to electronically transfer the funds in order to remitt the sums to their holder after payment of all fees to be paid (refund of mortgages, payment of the commissions of the real estate brokers, payment of the arrears of municipal and school taxes, payment of the notary’s fees, etc.).
  • Trust account : bank account of the notary in which are deposited any sums received by the notary for the benefit of his clients and subject to strict rules.

These terms are such a big part of my days as a notary that it is often difficult for me to think they might not be familiar to you all !