Vérifications additionnelles pour un achat de condo

Lorsque l’un de mes clients achète un condo, nombreuses sont les vérifications supplémentaires que j’effectuerai comme notaire afin de m’assurer qu’il n’achète pas des mauvaises surprises :

1. Le Syndicat de la copropriété est-il dûment immatriculé auprès du Registraire des entreprises ? Si non, une telle immatriculation devra être effectuée avant que la transaction ne puisse se signer. Pourquoi cette vérification ? Premièrement, parce que le Syndicat de copropriété a l’obligation de s’immatriculer en vertu de la loi, à défaut de quoi le Registraire des entreprises peut le dissoudre (faire cesser son existence). Deuxièmement, parce que la police d’assurance principale dans le cas d’un condominium doit être émise au nom du Syndicat de copropriété, lequel constitue une entité en soi au même titre qu’une compagnie. En cas de sinistre, la compagnie d’assurance pourrait refuser d’indemniser le Syndicat de copropriété s’il ne peut démontrer son existence légale.
2. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle à jour et sous le bon nom ? Le Syndicat de copropriété a l’obligation de produire une déclaration annuelle pour s’assurer que les informations sont tenues à jour. Sinon, des pénalités et intérêts lui seront chargés par le Registraire des entreprises. L’acheteur du condo pourrait ainsi devoir assumer quelques dizaines ou centaines de dollars en frais additionnels à la suite de la transaction.
3. L’immatriculation du Syndicat de copropriété au Registraire des entreprises est-elle faite sous le bon nom ? Le nom du Syndicat de copropriété est depuis 1994 indiqué dans la Déclaration de copropriété. Dans l’éventualité où le nom tel qu’immatriculé et celui dans la Déclaration de copropriété ne concorderait pas, la transaction ne devrait encore une fois pas avoir lieu avant qu’une correction ne soit apportée, soit en corrigeant l’immatriculation au Registraire des entreprises pour indiquer le nom de la Déclaration de copropriété, soit en procédant à un amendement à la Déclaration de copropriété. Un tel amendement nécessitera toutefois le consentement d’une majorité de copropriétaires et devra être fait par acte notarié publié au Registre foncier.
4. La Déclaration de copropriété contient-elle des clauses inhabituelles qui pourraient causer des inconvénients à l’acheteur ? On peut penser par exemple à un acheteur qui voudrait exercer un métier à sa résidence. Puisque la Déclaration de copropriété n’est pas modifiée par un contrat publié au Registre foncier pour les modifications postérieures du règlement de la copropriété postérieures, je vérifie auprès du Syndicat de copropriété si de telles modifications ont été effectuées.
5. Le certificat de localisation démontre-t-il l’état actuel du condo et révèle-t-il des irrégularités ? Voir mon article de la semaine dernière à ce sujet.
6. L’acheteur pourrait-il se voir imposer le paiement de sommes additionnelles par le Syndicat de copropriété ? À cet effet, je requiers toujours du Syndicat de copropriété une confirmation écrite avant la transaction notamment sur les sujets suivants :

• Frais de condo payés par le vendeur
• Fonds de prévoyance
• Budget annuel (surplus ou déficit)
• Poursuites par ou contre le Syndicat de copropriété
• Modifications du règlement de la copropriété postérieures à la Déclaration de copropriété
• Cotisations spéciales
• Indemnités d’assurance
• Facteurs pouvant diminuer la valeur de la copropriété ou augmenter les frais de condo

Imaginez par exemple que vous avez acheté un condo il y a peu de temps et que vous recevez une facture de quelques centaines ou même milliers de dollars pour une cotisation spéciale qui vient tout juste d’être votée par le Syndicat de copropriété. Je m’assure par les vérifications que j’effectue qu’une telle situation ne se produira pas.

7. Les assurances appropriées sont-elles en place ? Je devrai obtenir avant la transaction 2 confirmations d’assurance : une au nom du Syndicat de copropriété et une au nom de l’acheteur. En tant que notaire, je me dois d’aviser tout acheteur que l’assurance détenue par le Syndicat de copropriété ne suffit pas même si elle couvre en principe la bâtisse dans laquelle se trouve le condo. La plupart des améliorations contenues dans le condo, même si elles y sont attachées, ne sont pas couvertes par l’assurance du Syndicat de copropriété. On peut penser par exemple aux armoires de cuisine. L’assurance de l’acheteur devra donc couvrir 3 éléments : ses biens personnels, sa responsabilité civile et les améliorations.

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